Eigentlich klingt der Begriff wie ein Widerspruch in sich: Mietkauf. Man müsste meinen, entweder vermieten Unternehmen eine Maschine oder sie verkaufen sie. Was ist aber dann mit einem Mietkauf gemeint? Wie wird er steuerlich behandelt? Und welche Buchungen müssen vermietende Betriebe vornehmen?
Wann liegt ein Mietkauf vor?
Ein Mietkaufvertrag ist eine Vertragsart, die sowohl Elemente von Mietverträgen als auch von Kaufverträgen enthält. Bei einem Mietkaufvertrag handelt es sich um Mietverträge, an die sich ein Kaufvertrag anschließt. Dieser Kaufvorgang erfolgt nach einer gewissen Mietzeit. Der Käufer kann sich dann die bis zum Kaufzeitpunkt angefallenen Mietbeträge auf den Kaufpreis anrechnen lassen kann.
Steuerlich wichtig: Echter oder unechter Mietkauf?
Steuerlich müssen Unternehmen zwischen echten und unechten Mietkaufverträgen unterscheiden. Echte Mietkaufverträge sind solche, bei denen sowohl der Mieter als auch der Vermieter zunächst ernsthaft beabsichtigen, lediglich einen Mietvertrag abzuschließen. Dabei sind die einzelnen Mietraten verglichen mit den Anschaffungskosten der Maschine angemessen und der Mieter hat jederzeit die Möglichkeit, das betreffende Wirtschaftsgut für einen Preis zu kaufen, der sich meist nach dem jeweiligen Zeitwert zum Erwerbszeitpunkt richtet. Die bis zum Kaufzeitpunkt geleisteten Mieten rechnet der Vermieter dann auf den Erwerbspreis an.
Bei einem unechten Mietkauf gehen die beiden Vertragsparteien im Grunde gar nicht von der Durchführung eines reinen Mietvertrags aus, sondern beabsichtigen gleich bei Vertragsabschluss, dass der Mieter die Maschine erwerben wird. Der Vermieter berechnet also die Mietraten von vornherein so, dass diese, was Fälligkeit, Höhe und Dauer betrifft, wie Kaufpreisraten ausgestaltet sind. Der am Ende der Miete kalkulierte Preis wird vom Vermieter ebenso meist aus einem anderen Blickwinkel berechnet als beim echten Mietkauf. Als Kalkulationsgrundlage dient der Preis bei Abschluss des Mietvertrages. Die bis zum Erwerbszeitpunkt bezahlten Mietraten rechnet der Vermieter auf den ursprünglichen Preis an. Dies führt dann häufig dazu, dass der Mieter den Vermögensgegenstand während des Mietzeitraums nicht wieder zurückgeben kann.
Buchhalterische Behandlung des echten Mietkaufs
Bei einem echten Mietkaufvertrag ist die buchhalterische Behandlung analog zu klassischen Mietverträgen vorzunehmen. Der Vermieter ist während der Mietzeit wirtschaftlicher Eigentümer und schreibt die Maschine in seiner Buchhaltung ab. Das vermietende Unternehmen muss die Mietraten als Einnahmen in der Buchhaltung erfassen.
Bei Verkauf des Wirtschaftsgutes an den Mieter erfasst das vermietende Unternehmen anschließend den Veräußerungserlös aus dem Abgang seines Anlagevermögens.
Buchhalterische Behandlung des unechten Mietkaufs
Bei einem unechten Mietkaufvertrag ist von den Vertragsparteien bereits bei Abschluss des Vertrags nicht beabsichtigt, das Wirtschaftsgut lediglich eine gewisse Zeit zu mieten. Die Parteien gehen wie beschrieben davon aus, dass die Maschine durch den Mieter erworben wird. Beim unechten Mietkauf liegt das wirtschaftliche Eigentum sofort beim Mieter, sodass dieser ab Vertragsabschluss die Maschine als Anlagevermögen erfasst und diese entsprechend auch abschreibt. Die Mietzahlungen stellen für den Mieter Kaufpreisraten dar, die die bilanzierte Verbindlichkeit für den Erwerb der Maschine mindern. Für das vermietende Unternehmen stellt sich die Überlassung ebenso wie ein klassischer Kaufvertrag dar, der umsatzsteuerlich sofort zu einer Lieferung führt und es bucht eine Forderung in Höhe der zu leistenden Mietkaufraten ein. Die Forderung ist dann entsprechend bei Zahlung durch den Mieter in einen Zins- und Tilgungsanteil zu zerlegen.
Buchungsbeispiel
Unternehmer Vermieter (V) vereinbart mit Unternehmer Mieter (M) einen Vertrag über den Mietkauf einer Maschine. Bei der Vertragsgestaltung handelt es sich um einen echten Mietkaufvertrag. Unternehmer V überlässt seinem Mieter die Maschine für 1.000 Euro zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer pro Monat. Die Abschreibung beträgt für den Vermieter pro Monat 850 Euro. Unternehmer M zahlt die Mietrate monatlich per Banküberweisung. Nach zwei Jahren verkauft Unternehmer V die Maschine an seinen Mieter M für 85.000 Euro zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Zu diesem Zeitpunkt hat die Maschine noch einen Restbuchwert von 79.600 Euro.
Buchungen mit Konten des Standardkontenrahmens SKR 04:
Einbuchung monatliche Mietzahlungen
| 1 | 1800 Bank 1.190,00 Euro | an | 4862 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung 19 Prozent 1.190,00 Euro |
Einbuchung monatliche Abschreibung
| 2 | 6220 Abschreibung Sachanlagen (ohne AfA auf Fahrzeuge und Gebäude) 850,00 Euro | an | 0440 Maschinen 850,00 Euro |
Einbuchung Anlagenabgang
| 3 | 4855 Anlagenabgang Sachanlagen (Restbuchwert mit Buchgewinn) 79.600,00 Euro | an | 0440 Maschinen 79.600,00 Euro |
Einbuchung Veräußerungserlös
| 4 | 1800 Bank 101.150,00 Euro | an | 4845 Erlöse aus Verkäufen Sachanlagevermögen 19 % (bei Buchgewinn) 101.150,00 Euro |
Darstellung auf den Konten
| Konto 1800 Bank | Soll | Haben |
| 1. | 1.190,00 Euro | |
| 4. | 101.150,00 Euro |
| Konto 4862 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung | Soll | Haben |
| 1. | 1.000,00 Euro |
| Konto 3806 Umsatzsteuer 19 % | Soll | Haben |
| 1. | 190,00 Euro | |
| 4. | 16.150,00 Euro |
| Konto 6220 Abschreibung auf Sachanlagen (ohne AfA auf Fahrzeuge und Gebäude) | Soll | Haben |
| 2. | 850,00 Euro |
| Konto 0440 Maschinen | Soll | Haben |
| 2. | 850,00 Euro | |
| 3. | 79.600,00 Euro |
| Konto 4855 Anlagenabgänge Sachanlagen (Restbuchwert bei Buchgewinn) | Soll | Haben |
| 3. | 79.600,00 Euro |
| Konto 4845 Erlöse aus Verkäufen Sachanlagevermögen 19 % USt (bei Buchgewinn) | Soll | Haben |
| 4. | 85.000,00 Euro |
* Die Buchungskonten und Buchungskontennummern sind als Kontierungsvorschlag bzw. Kontierungsbeispiel zu verstehen und können in der unternehmenseigenen Buchhaltung ggf. abweichen.