Mieter oder Vermieter von Gebäuden oder Grundstücken, die sich von ihrem Mietvertrag vorzeitig lösen wollen, sollten diesen zeitnah prüfen lassen. Vorsicht ist außerdem beim Abschluss von Nachtragsvereinbarungen geboten.
Viele Unternehmen sind in Gebäuden und auf Grundstücken tätig, die sie mit einer festen Mietdauer über mehrere Jahre, oftmals auch mit Verlängerungsoptionen, gemietet haben.
Nun sorgt eine gesetzliche Neuregelung für eine Absenkung der Formanforderungen für Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge. Damit sind Risiken für die Beteiligten verbunden, insbesondere für potenzielle Erwerber der betreffenden Grundstücke.
Aber die Neuregelung hat auch Auswirkungen auf ein möglicherweise bestehendes Recht zur Kündigung noch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit.
Abgesenkte Formanforderung für Grundstücksmietverträge
Nach alter Rechtslage mussten Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge – wie auch Mietverträge über Wohnraum – mit einer Mietdauer von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Andernfalls waren sie zwar nicht unwirksam, galten aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Und damit waren sie noch vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ordentlich kündbar.
Mit dem vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV), das seit dem 1. Januar 2025 in Kraft ist, wurde die Formanforderung für Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr abgesenkt. Das bedeutet: Für solche Geschäftsraum- und Grundstücksmietverträge reicht nun der Abschluss in bloßer Textform aus, um nicht – trotz der anderslautenden Vereinbarung – auf unbestimmte Dauer zu gelten. Die (strengere) Schriftform bleibt aber weiterhin formwahrend.
Ziel des Gesetzgebers war es, die Wirtschaft durch diese Neuerung von Bürokratie zu entlasten. Jedoch dürfte die Neuerung in der Praxis zu erheblicher Rechtsunsicherheit über Bestand und Inhalt von Mietvertragsverhältnissen führen. Zudem besteht nun akuter Handlungsbedarf für Mieter oder Vermieter, die von einem infolge eines Formverstoßes gegebenenfalls bestehenden ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis noch vor dem vereinbarten Laufzeitende beenden möchten.
Mietverträge prüfen und bis Jahresende ordentlich kündigen
Nach den Übergangsvorschriften gilt die Neuregelung unmittelbar für Verträge, die die Parteien nach dem 31. Dezember 2024 geschlossen haben. Das gilt auch für Vereinbarungen, mit denen Altverträge geändert wurden. Auf Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden (sogenannte Altverträge), ist die Neuerung hingegen ab dem 2. Januar 2026 anzuwenden. Ein Altvertrag, der zwar der Textform, nicht aber der Schriftform genügt, gilt daher bis zum 1. Januar 2026 als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann bis zu diesem Zeitpunkt noch ordentlich gekündigt werden.
Sofern keine Partei fristgerecht kündigt, unterliegt der Vertrag ab dem 2. Januar 2026 wieder der ursprünglich vereinbarten Vertragsdauer und ist dann nicht mehr ordentlich kündbar. Mieter oder Vermieter, die sich von ihrem Mietvertrag vorzeitig lösen wollen, sollten diesen daher zeitnah prüfen lassen. Dies trifft auch auf Landpachtverträge zu, die eine Vertragslaufzeit von mehr als zwei Jahren vorsehen. Denn für solche Verträge gilt die gesetzliche Neuerung ebenfalls.
Zudem sollten Mieter oder Vermieter, zumindest noch im laufenden Kalenderjahr, vorsichtig mit dem Abschluss von Nachtragsvereinbarungen zu Altverträgen sein. Wird ein Altvertrag, der der Schriftform nicht genügt, im Laufe dieses Jahres durch einen nur der Textform genügenden Nachtrag geändert, kann dadurch der ursprüngliche Formmangel unter Umständen geheilt werden. Mit Abschluss des Nachtrags würde also womöglich das ordentliche Kündigungsrecht entfallen.
Was bedeutet Textform nach dem Gesetz?
Die Textform erfordert nach dem Gesetzeswortlaut, dass "eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden" muss. Dies trifft unter anderem auf elektronische Kommunikationsmittel wie etwa E-Mail, SMS oder Messenger-Nachrichten zu.
So stellt sich bereits die Frage, ob es für einen Vertragsschluss in Textform genügt, dass die Vertragserklärungen jeweils auf einem Schriftstück oder Datenträger abgegeben werden, oder ob sie sich auf demselben Dokument befinden müssen. Reicht es also aus, wenn beispielsweise der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag per E-Mail übersendet, und der Mieter daraufhin mit "Ok" antwortet, oder muss der Mieter für den formgerechten Vertragsabschluss den Mietvertrag mitsamt seiner Erklärung zurücksenden – unter Umständen sogar auf dem angehängten Vertrag?
Neben der dadurch hervorgerufenen Unsicherheit, ob überhaupt ein der Textform genügender Vertrag zustande gekommen ist, wird es bei einem Vertrag in bloßer Textform zudem oftmals Schwierigkeiten bereiten, festzustellen, was genau Vertragsinhalt geworden ist. Gerade dann, wenn vorab verschiedene Entwürfe (die unter Umständen nicht also solche gekennzeichnet waren), hin- und hergeschickt wurden, oder Anlagen zum Vertrag nicht mit diesem in einer Datei oder einem Dokument zusammengefasst wurden.
Noch unübersichtlicher wird es, wenn nachträgliche Änderungen am Vertrag durch den bloßen Wechsel von E-Mails oder gar Messenger-Nachrichten erfolgen, zumal diese deutlich schwerer nachzuhalten sind.
Kauft man etwa dann die "Katze im Sack"?
Besonders gravierend wirkt sich die Neuerung auf Grundstückserwerber aus. Da das Mietverhältnis bei einer Grundstücksveräußerung auf den neuen Grundstückserwerber übergeht, sollte dieser durch das nach alter Rechtslage geltende Schriftformgebot in die Lage versetzt werden, sich möglichst zuverlässig über bestehende Mietverhältnisse zu informieren.
Dies wird ihm in Zukunft oftmals kaum noch möglich sein. Er kauft gewissermaßen die "Katze im Sack". Umso wichtiger wird es für Grundstückserwerber werden, sich entsprechende Garantien über Bestand und Inhalt von Mietverhältnissen im Grundstückskaufvertrag auszubedingen. Auf Seiten des Vermieters, der das mietvertragsgegenständliche Grundstück veräußert, steigt damit einhergehend das Haftungsrisiko.
Olaf Diederich ist Rechtsanwalt bei der bundesweit tätigen Kanzlei Schultze & Braun.