Seit 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Nicht nur bei den Bürgern regt sich Unmut, auch das Bundesverfassungsgericht soll die umstrittene Reform unter die Lupe nehmen. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland und seit 2025 auch Präsident der Vereinigung der europäischen Eigentümerverbände (UIPI), über die Bewertung von Wohnflächen und Grundstücken – und die Beratungsresistenz der Politik.
Herr Warnecke, seit 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Wie bewerten Sie sie?
Die neue Grundsteuer ist gerade mit Blick auf das Bundesmodell aus unserer Sicht ein Beispiel für misslungene Gesetzgebung.
Warum?
Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die alte Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte, blieben dem Gesetzgeber sechs Jahre Zeit, um eine für den Bürger nachvollziehbare Reform auf den Weg zu bringen. Wir sehen jetzt, dass ungefähr die Hälfte der Bürgerinnen und Bürger aktuell noch keinen neuen Grundsteuerbescheid hat und nicht weiß, was sie ab 1. Januar 2025 tatsächlich bezahlen sollen. In Kombination mit der Unzufriedenheit über die Art der Erhebung ist das ein Gesetz, das bei den Bürgern nicht gut ankommt.
Eigentlich sollte die Grundsteuer ja transparenter werden. Hat die Bundesregierung dieses Ziel verfehlt?
Ja, wobei man sagen muss, verantwortlich ist die alte Bundesregierung aus Union und SPD. Die Reform der Grundsteuer hat Olaf Scholz als Finanzminister unter Bundeskanzlerin Angela Merkel auf den Weg gebracht. Dieses Bundesmodell beinhaltet zahlreiche Bewertungen und gerade diese lösen bei uns verfassungsrechtliche Bedenken aus.
Welche genau?
Ein Beispiel sind die angesetzten Mieten. Sie liegen wesentlich höher als die Mieten, die tatsächlich genommen werden dürfen. So unterstellt der Gesetzgeber für die Grundsteuer beispielsweise 18 Euro Miete je Quadratmeter, wo dem Vermieter maximal zwölf Euro Miete erlaubt sind. Das führt natürlich zu Unverständnis bei den Eigentümern.
Ihr Verband Haus & Grund klagt vor dem Bundesverfassungsgericht gegen die neue Grundsteuer. Was genau sind Ihre verfassungsrechtlichen Bedenken?
Verfassungsrechtliche Bedenken haben wir vor allem mit Blick auf die Heranziehung der Bodenrichtwerte und pauschale Bewertungen der Immobilien. Diese beiden Komponenten führen zu einer steuerlichen Ungleichbehandlung, die die Verfassungswidrigkeit des Gesetzes begründen.
Können Sie genauer ausführen, was Sie an der Bewertung kritisieren?
Die Gutachterausschüsse, die für die Festsetzung der Bodenrichtwerte zuständig sind, ermitteln die Bodenrichtwerte nicht für Grundsteuer, sondern nach den Maßgaben des Bewertungsgesetzes. Das Gesetz aber passt nicht zur Grundsteuer, denn es findet keine flächendeckende Neubewertung zu einem Stichtag statt, sondern eine anlassbezogene. Das macht die Werte für die Grundsteuer ungeeignet. Der Bürger hat nach dem Gesetz auch keine Möglichkeit, diese Werte anzugreifen: Sie sind nicht justiziabel. Man kann nicht vor Gericht gehen – das ist einem Rechtsstaat unwürdig.
Inwiefern?
Die Wertermittlung der Gutachterausschüsse erfolgt nach den Kaufpreisen für Verkaufsobjekte. Wenn Sie jetzt in einem Gebiet ganz wenig Verkäufe haben, dann sind die Daten entsprechend alt. Aus Sicht des Gutachterausschusses ist das völlig in Ordnung, weil er anhand von aktuellen Verkaufspreisen den Wert ermittelt. Das bedeutet aber: Je mehr Grundstücksverkäufe, desto höher sind die Bodenrichtwerte und je weniger Verkäufe, desto älter sind die Daten und umso niedriger die Bodenrichtwerte. Das führt dann zum Beispiel dazu, dass am Bodensee teure Grundstücke mit Seezugang, die kaum gehandelt werden, einen viel niedrigeren Bodenrichtwert haben als Grundstücke, die 500 Meter vom See entfernt zwischen Bundesstraße und Eisenbahnlinie liegen und die in den vergangenen Jahren gehandelt worden sind. Daran sieht man, wie ungerecht das System ist.
An den Hebesätzen wurde ja auch geschraubt.
Die alte Grundsteuer basierte auf Bewertungen von Grundvermögen aus den Jahren 1964 für die alten und 1935 für die neuen Bundesländer. Sie sind also zum Teil fast 90 Jahre alt. Natürlich kommt es nach so langer Zeit bei der Neubewertung innerhalb einer Kommune zu Verschiebungen. Ein Wohnviertel, das vor 100 Jahren ganz gewöhnlich war, kann heute vielleicht besonders teuer sein und umgekehrt. Doch eigentlich sollten bei der Reform der Grundsteuer die Hebesätze so festgelegt werden, dass in einer Stadt oder einer Gemeinde die Einnahmen identisch bleiben. Das trifft derzeit aber in den wenigsten Städten und Gemeinden zu. Wir haben das für Berlin durchgerechnet. Hier wird Wohnen im Schnitt 75 Prozent teurer. Das heißt, 75 Prozent Mehreinnahmen aus der Grundsteuer für Wohnen.
War das nicht zu erwarten?
Wir haben es befürchtet und auch ein Stück weit vorausgesehen, weil gut ein Drittel aller Städte und Gemeinden in Deutschland bereits in den vergangenen Jahren die Hebesätze – zum Teil massiv – nach oben geschraubt hat. Die Politik, allen voran Bundeskanzler Scholz, hatte jedoch das Gegenteil versprochen.
Lohnt sich überhaupt noch Widerspruch gegen einen Grundsteuerbescheid?
Im Grundsteuerbescheid steht das Ergebnis aus der Formel Wertbescheid x Steuermessbetrag x Hebesatz. Widerspruch lohnt sich nur, wenn diese Rechnung Fehler enthält. Das wird aber selten der Fall sein, denn diese drei Werte werden elektronisch übertragen.
Immobilien- und Grundstücksbesitzer können oder müssen also nichts tun?
Lohnen könnte sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. Dieser enthält die Wertkomponenten, die das Grundstück und das Haus bewerten. Der Einspruch muss innerhalb eines Monats nach Zustellung erfolgen. Wer das nicht gemacht hat, muss sich aber nicht grämen, weil wir ja hoffen, dass das Bundesverfassungsgericht das ganze Gesetz kippt. Dann spielt es keine Rolle mehr, ob man Einspruch eingelegt hat oder nicht. Wenn das Gesetz verfassungswidrig ist, gilt das für alle.
Wann ist mit einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu rechnen?
Wir hoffen, dass das Bundesverfassungsgericht das Verfahren im ersten Quartal 2025 zur Entscheidung annimmt. Danach müssen wir abwarten. Angesichts der Bedeutung des Gesetzes können wir uns vorstellen, dass das Gericht noch in diesem Jahr entscheidet.
Das bedeutet aber auch, die Grundsteuer könnte zweimal hintereinander für verfassungswidrig erklärt werden?
Ja – da war das Bundesfinanzministerium auch tatsächlich beratungsresistent. Sie wollten unbedingt dieses komplexe Wertmodell haben, weil das Grundgesetz dies angeblich erfordere. Zwischenzeitlich wurde aber das Grundgesetz geändert, so dass der Gesetzgeber frei in seiner Entscheidung war.
Wovon hätten Sie dem Gesetzgeber abgeraten?
Die Grundsteuer finanziert die Kommunen. Und das muss für die Bürger verständlich und fair erfolgen. Falsch war es aus unserer Sicht, die Reform für ideologisch motivierte Ziel zu nutzen. Die SPD wollte aus der Grundsteuer eine Vermögensteuer machen, den Reichen an den Geldbeutel. Herausgekommen ist aber ein Bewertungssystem, dass diejenigen mit den vermeintlich teuersten Grundstücken am meisten bezahlen. Außerdem gibt es im Gesetz keinen Anspruch auf Prüfung und Korrektur. Viele Beteiligte haben damals darauf hingewiesen, dass das nicht rechtsstaatlich ist. In einem Rechtsstaat muss ein Steuerpflichtiger seine Einwände gegen eine Falschbewertung vorbringen dürfen. Aber das wurde ignoriert.
Was wäre die bessere Lösung gewesen?
Die Bundesregierung hätte ein einfaches Grundsteuergesetz auf den Weg bringen können. Entsprechend des bayerischen Modells hätte man zum Beispiel die Grundstücksfläche und die Fläche des Hauses nehmen und damit die Grundsteuer berechnen können. Das sind zwei Werte, die sich nur selten ändern.
Das bayerische Modell wäre also das bessere Bundesmodell?
Es wäre transparent und gerecht gewesen. Wer in einer 400-Quadratmeter-Villa wohnt, würde automatisch mehr bezahlen als jemand in einer 40-Quadratmeter-Wohnung. Wer auf 2.000 Quadratmetern Grundstück wohnt, bezahlt mehr als jemand, der nur ein 100 Quadratmeter Grundstück hat. Und da jeder weiß, wie groß sein Haus oder seine Wohnung ist, sind das doch zwei klare Indikatoren. Wer sich viel Fläche gönnt, muss mehr bezahlen als derjenige, der weniger hat. Das ist sozial gerecht und nachvollziehbar.
Wie schätzen Sie die Situation ab 2025 für Immobilien- und Grundstücksbesitzer ein?
Da das alte Grundsteuergesetz verfassungswidrig ist, darf es seit 1. Januar 2025 nicht mehr angewendet werden. Wer also noch keinen neuen Grundsteuerbescheid erhalten hat – und das trifft ungefähr auf die Hälfte der Menschen in diesem Land zu – kann den Dauerauftrag für den alten Grundsteuerbescheid löschen und abwarten, bis er den neuen Bescheid hat. Dieser wird dann natürlich rückwirkend gelten. Aber die alte Grundsteuer muss niemand mehr bezahlen. Sie ist jetzt verfassungswidrig und dafür besteht keine Bezahlpflicht mehr.
Was fordern Sie von der Politik?
Wenn das Bundesverfassungsgericht das Gesetz als verfassungswidrig einstuft, wäre unsere Forderung, dass der Gesetzgeber ein neues, einfaches Grundsteuergesetz erlässt. Das könnte sich am bayerischen Modell orientieren: Eine Grundsteuer auf Grundlage der Wohnfläche und Grundstücksfläche. Eine neue Bundesregierung sollte sich am besten auch schon jetzt darauf vorbereiten.