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Neues Urteil Grunderwerbsteuer sparen mit Instandhaltungsrückstellung

Kaufen Sie aus betrieblichen oder privaten Gründen eine Immobilie, müssen Sie zur Kaufpreiszahlung nicht nur die Notargebühren einkalkulieren, sondern auch die Grunderwerbsteuer. Diese Steuer beträgt je nachdem, wo sich das Kaufobjekt befindet, zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs wird die Grunderwerbsteuerbelastung künftig leider erhöhen.

Grundsatz zur Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer wird nur für den Kaufpreis erhoben, den der Käufer für den Grund und Boden und für das Gebäude bezahlt. Wird im Notarvertrag auch Mobiliar oder die Sauna mitverkauft, wird für diesen Kaufpreisanteil keine Grunderwerbsteuer fällig.

Der Kaufpreis für eine Immobilie war zudem bisher um die Instandhaltungsrückstellung zu kürzen. Das sind die Beiträge, die der Verkäufer der Immobilie im Lauf der Jahre für mögliche Instandhaltungen an einen Verwalter bezahlt hat. Hat die Instandhaltungsrückstellung bei der Kaufpreisfindung eine Rolle gespielt und ist das aus dem Notarvertrag zu entnehmen, durfte der Kaufpreis um diese Instandhaltungsrückstellung gekürzt werden. Folge: Es wurde weniger Grunderwerbsteuer fällig.

Beispiel: Ein Käufer zahlt für eine Immobilie in Bayern 300.000 Euro. Im Kaufpreis ist laut Hinweis im Notarvertrag auch ein Betrag von 30.000 Euro für die vom Verkäufer in den letzten Jahren geleistete Instandhaltungsrückstellung enthalten. Folge: Das Finanzamt darf die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreisanteil von 270.000 Euro erheben.

Neue BFH-Rechtsprechung kippt Steuervorteil

Aufgrund eines Urteils des Bundesfinanzhofs ist die Kürzung des Kaufpreises um eine Instandhaltungsrückstellung nicht mehr möglich (BFH, Urteil v. 16.9.2020, Az. II R 49/17). Diese Urteilsgrundsätze sind auch beim Erwerb von Wohneigentum anzuwenden.

Praxis-Tipp: In gleichlautenden Erlassen vom 19. März 2021 wurde nun jedoch geregelt, dass für Notarverträge, die bis zum Tag der Veröffentlichung des BFH-Urteils vom 16. September 2020 im Bundessteuerblatt unterzeichnet wurden, noch die bisherige Verwaltungsgrundsätze anzuwenden sind. Mit anderen Worten: Es wird ein Vertrauensschutz gewährt. Für diese Altfälle darf die Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer noch um die Instandhaltungsrückstellung gemindert werden. Voraussetzung natürlich, dass im Notarvertrag ein Hinweis zu finden ist, dass die Instandhaltungsrückstellung bei der Kaufpreisfindung eine Rolle gespielt hat.

Auswirkung auf laufende Einspruchsverfahren

Im Umkehrschluss bedeutet das für laufende Einspruchsverfahren: Immer dann, wenn der Notarvertrag bis zur Veröffentlichung des BFH-Urteils vom 16. September 2020 im Bundessteuerblatt unterzeichnet wurde, muss das Finanzamt Ihrem Einspruch stattgeben. Es müssen also die Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer um die Instandhaltungsrückstellung gemindert und zu viel bezahlte Grunderwerbsteuer erstattet werden.

Nur für die Fälle, in denen der Notarvertrag am Tag nach Veröffentlichung des BFH-Urteils im Bundessteuerblatt unterzeichnet wird, greifen die neuen BFH-Grundsätze und die Minderung des Kaufpreises bei Ermittlung der Grunderwerbsteuer ist nicht mehr zulässig.

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