Die Investition in eine Immobilie – ob Gewerbe oder Wohnhaus – gilt momentan an gut Geldanlage zu günstigen Konditionen. Doch das "Betongeld" birgt auch Risiken, wenn die unternehmerische Betätigung nicht sorgfältig geplant ist.
Ob vermieten, verpachten oder selbst nutzen – Immobilien finanzieren sich als Geldanlage quasi von alleine, behaupten Banken gerne. Doch das gilt nicht pauschal für jeden. Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, ist eine unternehmerische Betätigung – mit allen Chancen, die darin zu sehen sind, aber auch mit allen Risiken.
Beim Kauf sollten sich Anleger nicht nur auf den Bankberater verlassen, denn diese arbeiten nicht selten mit Bauträgern und Vertriebsorganisation zusammen, um Immobilienprojekte an den Kunden zu bringen. Der Haken dabei: Die Preise für die Anlagen sind oft zu hoch. Das kann zur Schuldenspirale für Anleger werden.
Vorsicht vor zu wenig Eigenkapital
Immobilien sollten daher von Anlegern nur gekauft werden, wenn die den Wert selbst bzw. über eine unabhängige Beratung ermittelt haben. Sachverständige übernehmen das für wenige Hundert Euro, die zudem steuerlich absetzbar sind.
Wollen Sie eine Immobilie zur Vermietung erwerben, sollten Sie bei Angeboten von Banken, die den vollen Kaufpreis – und oft sogar noch die Nebenkosten – als Finanzierung anbieten, stutzig werden. Das Argument: Immerhin seien die Kreditzinsen voll absetzbar und sorgten für eine erhebliche Steuerersparnis.
Was dabei vergessen wird: Spitzensteuerzahler müssen immer zwei Euro ausgeben, um einen Euro Steuern zu sparen, Normalverdiener sogar drei Euro. Soll heißen: Geldanleger müssen die Zinsen für die Finanzierung erst einmal durch die Miete verdienen.
Und das ist bei einer Vollfinanzierung oft ein riesiges Problem: Denn die Miete reicht nicht, um die Zinsen zu zahlen. Von den Nebenkosten wie Rücklagen, Reparaturen und anderen Ausgaben ganz zu schweigen. Damit sind ständig Zuzahlungen fällig. Sparer sollten wissen: Grundsätzlich führen Vollfinanzierungen immer zu einer Unterdeckung.
Wenn Banken vorrechnen, dass bei einer Vollfinanzierung die Miete die Kosten deckt, dann gehen sie von zu hohen Mieteinnahmen oder zu niedrigen Kosten aus - oder von beidem. Finanzierungen sollten nie über mehr als 80 Prozent des Kaufpreises abgeschlossen werden, damit sie sich seriös rechnen.
Wertsteigerung nur in Toplagen
Ein weiteres Problem bei Immobilien als Geldanlage ist, dass die Immobilienpreise nicht automatisch steigen und zu guten Renditen beim Wiederverkauf führen – auch wenn Banken das noch so oft behaupten.
Das beste Beispiel sind die Ost-Immobilien, die durch sinnlose und überhöhte Subventionen völlig am tatsächlichen Bedarf vorbei geplant wurden. Viele dieser Immobilien sind heute unvermietbar und damit faktisch nichts mehr wert.
Aber nicht nur im Osten, in ganz Deutschland sind die Immobilienpreise auf dem Weg nach unten, eine automatische Wertsteigerung ist also nicht vorprogrammiert. Eine Wertsteigerung kann man nur dort erwarten, wo das Wohnen auf Jahre hinaus begehrt ist. Nur in solchen Toplagen ist der Kauf vermieteter Immobilien als Geldanlage überhaupt sinnvoll. dhz/dapd