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Die Neuregelungen für Bauunternehmer im Überblick Neues Bauvertragsrecht: Was dem Handwerk ohne AGB-Festigkeit droht

2018 wird ein reformiertes Bauvertragsrecht in Kraft treten. An den Landgerichten werden dann Baukammern zur Pflicht. Außerdem sollen Handwerker künftig nicht mehr dafür haften, wenn sie aus Versehen fehlerhafte Materialien eingebaut haben. Probleme könnte es jedoch durch eine fehlende AGB-Festigkeit geben.

Dieser Artikel ist Bestandteil des Themenpakets Baurecht im Handwerk
Bauvertragsrecht
Offene Rechnungen, kein Leistungsverweigerungsrecht und der Bauherr diktiert, was zu tun ist: Die Reform des Bauvertragsrechts sorgt für Ärger im Baugewerbe. -

Die Befürchtungen des Baugewerbes waren groß: Wäre die Reform des Bauvertragsrechts so in Kraft getreten, wie es der lang diskutierte Gesetzesentwurf vorsah, hätten Bauunternehmer künftig von ihren Kunden dazu verpflichtet werden können zusätzliche Arbeiten an einem Bauwerk auszuführen, obwohl sie im ursprünglichen Auftrag nicht vereinbart waren. Da sie bislang keine rechtliche Handhabe haben, Vergütungen für zusätzliche Arbeiten durchzusetzen, wäre die Gefahr groß gewesen, dass die Bauunternehmer auf den Kosten für die Arbeiten sitzen bleiben.

Doch nun kommt es anders. Bundestag und Bundesrat haben nun eine überarbeitete Version des Gesetzesentwurfs beschlossen und aus Sicht des Baugewerbes in positiver Richtung nachgebessert. Stark war die Kritik des Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) im Vorfeld - vor allem an dem Teil der Reform, die das eigentliche Bauvertragsrechts betrifft. Das Gesetz wird zum 1. Januar 2018 in Kraft treten.

Bauvertragsrecht: Was sieht das neue Gesetz vor?

Keine Haftng mehr für Ein- und Ausbaukosten

Im Fokus der Öffentlichkeit steht vor allem der Teil des Gesetzes, der die sogenannte Mängelhaftung betrifft. Handwerker werden künftig nicht mehr länger auf den Nachbesserungskosten sitzen bleiben, wenn sie etwa ein Parkett wegen mangelhafter Materialen noch einmal verlegen müssen. Sie können künftig neben neuem Material auch Ein- und Ausbaukosten vom Baustofflieferanten verlangen. Darauf hat sich der Bundestag geeinigt.

Für das Handwerk ein „großer Erfolg“, wie ZDH-Generalsekretär Holger Schwannecke sagte. Die Reform werde die rechtliche Situation für Handwerker in Gewährleistungsfällen spürbar verbessern.  

Darüber hinaus soll der gefundene Kompromiss nicht nur für Ein- und Ausbaukosten gelten. Auch beim Anbringen von mangelhaftem Material, wie etwa beim Streichen mit schlechter Farbe wird der Maler die „Kosten der Neulackierung“ einfordern können, teilte der rechtspolitische Sprecher der SPD, Johannes Fechner, mit. Außerdem wird künftig der Handwerker und nicht wie bisher geplant der Lieferant bestimmen können, ob er selbst oder der Lieferant des fehlerhaften Materials die Reparatur übernimmt.

"Zukünftig haftet derjenige für mangelhaftes Material, der den Produktfehler zu verantworten hat", teilte Schwannecke nach der Verabschiedung des Gesetzes mit. Das aktuelle Gesetz sorge für spürbar mehr Praxisnähe.

Keine gesetzlich festgeschriebene AGB-Festigkeit  

Nicht einigen konnten sich die Koalitionsfraktionen im Vorfeld der Gesetzesverabschiedung auf eine gesetzlich festgeschriebene AGB-Festigkeit. So können Baustoffhändler und andere künftig die Haftung für Ein- und Ausbaukosten bei Materialfehlern durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ausschließen. Die SPD und das Handwerk hätte gerne eine solche AGB-Festigkeit vereinbart. Sie hätte zu „mehr Rechtsicherheit geführt“, sagte Schwannecke. Die CDU wollte sich allerdings nicht darauf einlassen.

In der Rechtsprechung des BGH wird schon jetzt klar gestellt, dass unverhältnismäßige Einschränkungen der AGBs unwirksam sind. Auch deshalb hält Schwannecke die nun gefundene Lösung für eine geeignete Grundlage, kleine Betriebe vor unangemessenen AGB-Klauseln zu schützen. Wichtig sei aber, dass sich die neuen Ansprüche in der Geschäftspraxis etablierten und der AGB-Schutz auch tatsächlich wirke.

Keine AGB-Festigkeit: Was nun auf das Handwerk zukommt

Lena Strothmann

Drei Fragen an Handwerksmeisterin und Bundestagsabgeordnete Lena Strothmann (CDU), die sich entgegen ihrer Partei für eine AGB-Festigkeit eingesetzt hat. Sie erklärt die Folgen, die nun ohne den Beschluss auf das Handwerk zukommen.

1. Warum wäre eine AGB-Festigkeit fürs Handwerk so wichtig gewesen?

Strothmann: Eine gesetzlich festgeschriebene AGB-Festigkeit hätte zu mehr Rechtssicherheit geführt. Da wir die AGB-Festigkeit bei der Reform des Mängelgewährleistungs- und Bauvertragsrechts nun nicht verabschiedet haben, kann die Haftung für Mängel auch weiterhin durch das Kleingedruckte in den AGBs ausgeschlossen werden, wenn ein Unternehmer an einen Handwerker verkauft. In der Praxis bedeutet das, dass der Lieferant den Haftungsanspruch des Handwerkers per AGB ausschließen darf, wenn der Handwerker als Unternehmer bei seinem Lieferanten, einem anderen Unternehmer einkauft. Der Handwerker bleibt so auf seinen Kosten sitzen. Zwischen Verbraucher und Unternehmer gilt dies nicht. Ein Beispiel: Wenn der Kunde als Verbraucher seine Fließen im Baumarkt selbst kauft, besteht dieses Problem nicht. Es ist aber natürlich keine praxistaugliche Lösung, dass der Kunde seine Materialien selbst kaufen muss, um den Handwerker vor der Haftungsfalle zu schützen.

2. Warum hat sich die Union gegen diese Regelung stark gemacht und warum setzen Sie sich dennoch dafür ein?

Strothmann: Die Rechtspolitiker unserer Fraktion haben in der Diskussion um die AGB-Festigkeit immer wieder auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verwiesen, die kleine Handwerksbetriebe wie Verbraucher behandelt. Somit müssen diese Betriebe aus juristischer Sicht nicht extra geschützt werden. Die höchstrichterliche Rechtsprechung stellt auch klar, dass unverhältnismäßige Einschränkungen der AGBs unwirksam sind. Diese Auffassung hat der Rechtsausschuss des Bundestags auch in seiner Protokollerklärung hervorgehoben. Die Juristen argumentieren zudem, dass eine gesetzlich festgeschriebene AGB-Festigkeit nicht nur den kleinen Handwerksmeister sondern auch große, nicht schutzbedürftige Konzerne einschließen würde. Ich habe mich entgegen meiner Kollegen für die AG-Festigkeit ausgesprochen, da ich als Handwerksmeisterin die Praxis kenne und weiß, dass sich viele kleine Betriebe einen Rechtstreit nicht leisten können. Die Frage ist doch, ob der AGB-Schutz auch tatsächlich wirkt oder juristisch erstritten werden muss – was für viele kleine Betriebe in der Praxis einfach nicht möglich ist. Sollte sich keine rechtssichere Geschäftspraxis herausbilden, haben wir Gelegenheit im Zuge einer Evaluierung des Gesetzes entsprechende Nachbesserungen vorzunehmen.

3. Welche Gefahren drohen nun in der Praxis?

Strothmann: Im Streitfall müssen entsprechende Fälle gerichtlich geklärt werden, um möglichst zeitnah Rechtsklarheit zu schaffen. In der Praxis bedeutet das, dass wir entsprechende Klagen und Urteile abwarten müssen. Ich hätte die Handwerksbetriebe mit der AGB-Festigkeit gerne vor solchen teuren Gerichtsverfahren geschützt.

Bauvertragsrecht: Baukammern werden Pflicht

Anders als vom ZDB gefordert, werden nun doch alle Teile der Reform zeitgleich in Kraft treten. Die Unstimmingkeiten beim eigentlichen Bauvertragsrecht haben bislang verhindert, dass die Änderungen bei der Mängelhaftung beschlossen werden konnten. Um das Gesetzgebungsverfahren zu beschleunigen, hatte der ZDB ursprünglich gefordert, die Themen voneinander zu trennen und einzelne Gesetze daraus zu machen. Doch nun gab es doch überraschend Fortschritte in der Einigung zwischen den Verhandlungspartnern.

Das anfangs beschriebene Szenario wird also wohl doch Alptraum statt Realität für Bauunternehmer bleiben. Beschrieben hatte es Philipp Mesenburg, Leiter der Hauptabteilung Recht beim ZDB, als der Gesetzesentwurf noch in alter Form auf dem Tisch lag. Dieser hätte dem Bauherrn erstmals das Recht eingeräumt, eine von den Vertragspartnern vereinbarte Bauleistung nachträglich einseitig zu verändern. Damit wäre dem Bauunternehmer jegliche Planungssicherheit genommen worden und er hätte das Risiko eingehen müssen, dass er für die zusätzlichen Arbeiten die Mehrkosten nicht abrechnen kann.

Nach den jetzt verabschiedeten Gesetz wird es jedoch genau dazu nicht kommen. So haben die Regierungsparteien vorgesehen, das es künftig verpflichtende Baukammern in allen Landgerichten geben wird, die genau zu dieser Materie Unterstützung bieten. Die fehlende rechtliche Handhabe soll damit gelöst sein.

Der ZDH teilte mit, dass mit der Einführung von Baukammern bei den Landgerichten einer langjährigen Forderung des Handwerks erfüllt werde. "Die zügige Durchsetzung ihrer Ansprüche ist für die kleinen und mittleren Betriebe des Handwerks essentiell. Die zahlreichen unbestimmten Rechtsbegriffe des Gesetzes werden in den nächsten Jahren allerdings erst durch die Gerichte geklärt werden müssen", so Holger Schwannecke.

Bauvertragsrecht: Wer bezahlt zusätzliche Bauleistungen?

Das Problem derzeit: Die Durchsetzung der Vergütung für mögliche zusätzliche Arbeiten ist rechtlich unsicher. "Es gibt hierzu keine praktikablen Regelungen und der Bauunternehmer kann somit nicht wissen, ob und wann er sein Geld dafür bekommt", sagt Baurechtsexperte Mesenburg . Genau das soll er nun mit Unterstützung der Baukammern durchsetzen können. "Hier kommt die Politik unserer Forderung nach, dass es ein Anordnungsrecht des Bauherren nur dann geben darf, wenn die zusätzliche Vergütung im Streitfall auch zeitnah durchgesetzt werden kann", teilte dazu ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa mit, als die neuen Pläne bekannt wurden.

So soll der Bauunternehmer für die Nachtragsvergütung künftig 80 Prozent seiner im Nachtragsangebot kalkulierten Mehrvergütung als Abschlagszahlung ansetzen können. Dieser Anspruch des Bauunternehmers kann laut ZDB nicht mehr ausgeschlossen werden. Der Vergütungsanspruch soll künftig im e instweiligen Verfügungsverfahren vor den spezialisierten Baukammern durchgesetzt werden können. Der Bauherr ist verpflichtet innerhalb von 30 Tagen auf ein Nachtragsangebot zu reagieren.

Noch bleibt der ZDB kritisch, ob die Änderungen auch in der Praxis Vorteile versprechen: "Letztendlich werden wir erst im Lauf der kommenden Jahre sehen, welche Auswirkungen das Gesetz auf den Bauablauf haben wird", so Pakleppa.

Reform des Bauvertragsrechts: Weitere wichtige Neuregelungen für Bauunternehmer

Das derzeit (noch) gültige Werkvertragsrecht ist nicht für die Regelung von komplexen Bauvorhaben ausgelegt, da es ursprünglich für weniger komplexe Werkleistungen wie das Beschlagen von Pferdehufen oder das Anfertigen von Maßanzügen gedacht war. Dies wird sich in der Zukunft wesentlich ändern. So hat der Bundestag im März die Reform des Werkvertragsrechts, hin zu einer umfassenden bauvertraglichen Regelung beschlossen.

In die neuen §§ 631 ff. BGB wurden verschiedene neue Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen. Das neue Gesetz gilt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden , sodass sich bis dahin geschlossene Verträge weiterhin nach bisherigem Recht richten. Da das neue Recht eine Vielzahl von Neuregelungen vorsieht, sollen im Folgenden einige wesentliche Änderungen für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag kurz dargestellt werden:

1. Änderungen bei der Abnahmefiktion

Nach der Neuregelung tritt die Abnahmefiktion ein, wenn der Besteller sich binnen einer vom Bauunternehmer gesetzten angemessenen Frist entweder überhaupt nicht zu dem Abnahmeverlangen äußert oder wenn er die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert. Der Besteller kann also die Fiktion der Abnahme dadurch verhindern, dass er mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist rügt, wobei es hierfür grundsätzlich nicht darauf ankommt, ob der eingewendete Mangel tatsächlich besteht bzw. ob es sich bei dem Mangel um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel handelt.

Rügt der Besteller nicht rechtzeitig zumindest einen Mangel, wird die Abnahme selbst dann fingiert, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Gegenüber Verbrauchern tritt die Abnahmefiktion aber nur ein, wenn der Bauunternehmer auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme vorher in Textform hingewiesen hat.

2. Neues Nachtragsrecht

Neu in das BGB eingeführt wird ein bisher nur in der VOB/B vorgesehenes Anordnungsrecht des Bestellers, für den Fall, dass der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, wünscht. Zwar sollen die Vertragsparteien Einvernehmen herstellen; sollte binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Bauunternehmer jedoch keine Einigung erzielt werden, kann der Besteller die Änderung anordnen. Richtet sich die Anordnung auf die Änderung des Werkerfolgs, muss ihr der Bauunternehmer nur dann nachkommen, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist.

Neu ist auch, dass der Bauunternehmer für zur Erreichung des Werkerfolgs notwendige Änderungsleistungen nur dann eine Vergütung für vermehrten Aufwand beanspruchen kann, wenn ihm nicht die Planung übertragen wurde. Wer also auch plant, hat das Risiko seiner unvollständigen oder unrichtigen Planung zu tragen.

Die durch die Anordnung begründeten Mehr- oder Minderleistungen werden grundsätzlich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn abgerechnet. Bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann der Bauunternehmer aber wahlweise auch auf Basis einer zuvor hinterlegten Urkalkulation abrechnen. 

Als Abschlagszahlung kann der Bauunternehmer 80 Prozent einer angebotenen Nachtragsvergütung verlangen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben und keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Sollte sich im Nachhinein aber eine Überzahlung des Bauunternehmers herausstellen, hat der Bauunternehmer für den überzahlten Betrag ab Erhalt Verzugszinsen zu zahlen, die jedoch je nach Einzelfall beträchtlichen Umfang annehmen können.

3. Kündigungsrecht

Das neue Gesetz sieht nunmehr erstmals für Besteller und Bauunternehmer ausdrücklich ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vor. Generell sind Kündigungen – also auch die sog. freie Kündigung des Bestellers – nunmehr schriftlich zu erklären, was aber schon bislang der Baupraxis entsprach. Die Kündigung in Textform (bspw. per einfacher E-Mail) genügt nicht.

4. Verbraucherbauvertrag

Zu Bauverträgen zwischen einem Bauunternehmer und einem Verbraucher, durch die ein Bauunternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird, sieht das neue Gesetz wesentliche Besonderheiten zu Lasten der Bauunternehmer vor. Wenngleich dies auch bislang in der Baupraxis üblich war, sind nunmehr die Verträge zumindest in Textform mit dem Verbraucher zu schließen, weshalb ein mündlicher Vertrag „per Handschlag“ nicht mehr genügt.

Der Bauunternehmer hat ferner dem Verbraucher vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen, es sei denn, der Verbraucher macht bspw. durch seinen Architekten die Planungsvorgaben. Wenn nichts Anderes vereinbart ist, wird der Inhalt der Baubeschreibung Inhalt des späteren Vertrags. Nachträgliche Abweichungen von der Baubeschreibung führen dann grundsätzlich zu Mängeln der Bauleistung.

Dem Verbraucher steht zudem ein Widerrufsrecht mit einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss) zu. Vergisst der Bauunternehmer die Belehrung, kann der Verbraucher bis 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden. In diesem Fall müsste der Verbraucher ggf. nur Wertersatz zahlen, der im Zweifel niedriger zu bemessen ist als die ursprünglich vereinbarte Vergütung.

Wenn der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese zum einen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Ferner darf der Bauunternehmer bei Verlangen von Abschlagszahlungen eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch nur in Höhe von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren. Eine Sicherheit in Höhe von 100 Prozent seines Vergütungsanspruchs kann der Bauunternehmer daher nur verlangen, wenn er auch zu 100 Prozent vorleistet, also keine Abschlagszahlungen verlangt.

Im Übrigen kann der Verbraucher die Erstellung und Herausgabe von Planungsunterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften verlangen.

Mit Ausnahme der Regelungen zu den Abschlagszahlungen dürfen vertraglich keine von eben genannten Regelungen abweichenden Vereinbarungen zu Lasten des Verbrauchers getroffen werden.

Fazit: Das neue Bauvertragsrecht bringt viele wesentliche Neuerungen für Bauunternehmer mit sich. Generell empfiehlt es sich, Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden, an die Änderungen des neuen Bauvertragsrechts anzupassen. Denn auch wenn im Verbraucherbauvertrag dem Bauunternehmer größtenteils die "Hände gebunden sind", geben die übrigen Regelungen grundsätzlich die Möglichkeit, abweichende Vereinbarungen zu treffen.

Autor: Philipp Scharfenberg, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Melchers Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB; Kontakt: p.scharfenberg@melchers-law.com

Dieser Beitrag wurde am 25. April 2017 aktualisiert.

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