Bei der Beurteilung von Aufwendungen als Erhaltungsaufwand oder als Anschaffungskosten kann nicht auf das gesamte Gebäude abgestellt werden. Wie der Bundesfinanzhof entschied, bleibt so unberücksichtigt, dass Teile des Gebäudes unterschiedlich genutzt werden oder genutzt werden sollten. Dann seien die einzelnen Aufwendungen unterschiedlich zu qualifizieren (BFH v. 18.08.2010, Az.: X R 30/07).
Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwendungen
Nach der Rechtsprechung des BFH sind Anschaffungskosten nach § 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.
Betriebsbereit sei ein Vermögensgegenstand (etwa ein Gebäude), wenn er entsprechend seiner Zweckbestimmung genutzt werden könne. Daher zählen zu den Anschaffungskosten auch die erforderlichen Aufwendungen, um den Vermögensgegenstand entsprechend seiner Zweckbestimmung nutzen zu können.
Bei gebrauchten, leerstehenden Immobilien seien Modernisierungsaufwendungen nur dann unter dem Gesichtspunkt der Betriebsbereitschaftskosten als Anschaffungskosten zu behandeln, wenn sie den Standard in mindestens drei der vier funktionswesentlichen Bereiche anheben. Die vier funktionswesentlichen Bereiche sind Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Nach dem BFH-Urteil muss diese Bestimmung für jede Wohn- oder Büroeinheit einzeln getroffen werden.
Auch wenn funktionsuntüchtige Gebäudeteile wiederhergestellt werden, die für die Nutzung unerlässlich sind, führe dies zu Betriebsbereitschaftskosten.
Im vorliegenden Fall hatte das Finanzgericht bei der Beurteilung der Aufwendungen als Erhaltungsaufwand oder als Anschaffungskosten auf das gesamte Gebäude abgestellt. Dabei, so die Richter, blieb unberücksichtigt, dass Teile des Gebäudes unterschiedlich genutzt werden sollten. Dadurch hätten die einzelnen Aufwendungen unterschiedlich zu qualifizieren sein können.
Weiter wiesen die Richter darauf hin, dass Aufwendungen für leer stehende Gebäude oder Gebäudeteile als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden können. Dann nämlich, wenn der Steuerpflichtige daraus Einkünfte aus Vermietung erzielen wolle und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben habe. Voraussetzung sei, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht.
Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen seien Belege für die Einkünfteerzielungsabsicht. Wer Aufwendungen für ein noch nicht vermietetes Objekt als vorab entstandene Werbungskosten geltend mache, müsse eben dies belegen.
Stehe ein Gebäude mehr als 20 Jahre leer, spreche diese Dauer gegen eine Vermietungsabsicht.
Das Urteil können Sie unter juris.bundesfinanzhof.de nachlesen.