Wer eine Immobilie kauft und vermietet, um sie Jahre später selbst zu nutzen oder wieder zu verkaufen, sollte eine wichtige Steuerfrist beachten. Ansonsten wird aus der Geldanlage ein Spekulationsgeschäft. So wird die sogenannte 10-Jahresfrist korrekt berechnet.
Viele selbständige Handwerker sparen während des Berufslebens für eine Immobilie, die sie vermieten und im Ruhestand entweder verkaufen oder selbst beziehen. Damit beim Verkauf der Immobilie bestenfalls ein üppiger Immobiliengewinn unversteuert kassiert werden kann, müssen ein paar Steuerspielregeln beachtet werden.
Steuerliche Grundsätze zum Immobilienverkauf
Wurde eine gekaufte Immobilie bisher vermietet, bleiben Verkaufsgewinne unversteuert, wenn zwischen dem An- und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Im Umkehrschluss bedeutet das: Liegen zwischen An- und Verkauf der vermieteten Immobilie weniger als zehn Jahre, muss ein erzielter Gewinn versteuert werden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Man spricht hier im Fachjargon von einem privaten Veräußerungsgeschäft und umgangssprachlich von einem Spekulationsgeschäft.
Praxis-Tipp: Steuerfrei ist der Verkaufsgewinn für eine Immobilie auch dann, wenn man die Immobilie bis zum Verkauf durchgängig zu eigenen Wohnzwecken bzw. wenn der Eigentümer die Immobilie zumindest in den letzten drei Jahren selbst genutzt hat.
So berechnet man die 10-Jahresfrist beim Immobilienverkauf
Leider passieren beim Verkauf einer vermieteten Immobilie immer wieder Rechenfehler bei der 10-Jahresfrist. Maßgeblich sind für die Berechnung der 10-Jahresfrist stets die jeweiligen obligatorischen Verträge, also die Notarverträge beim Kauf und Verkauf der Immobilie. Das hat der Bundesfinanzhof aktuell erneut bestätigt (BFH, Urteil v. 18.6.2026, Az. IX B 24/26).
Beispiel: Ein Steuerzahler kaufte mit Notarvertrag zum 1. September 2016 eine Immobilie. Der Übergang von Nutzen und Lasten wurde im Notarvertrag mit dem 1. Januar 2017 festgelegt. Das soll heißen: Der Käufer durfte die Immobilie erst zum 1. Januar 2017 vermieten. Diese vermietete Immobilie soll mit einem Gewinn von 120.000 Euro verkauft werden.
Folge: Damit man den Verkaufsgewinn steuerfrei kassieren kann, darf der Notarvertrag beim Verkauf frühestens am 2. September 2026 abgeschlossen werden.
Vorsicht bei Immobilienübertragung im Rahmen eines Zugewinnausgleichs
Manchmal kann man beim Immobilienverkauf sehr unglücklich in die Besteuerung rutschen, wie ein aktueller Urteilsfall beim Finanzgericht Niedersachsen verdeutlicht.
In dem Streitfall passierte Folgendes: Ein Ehepaar lebte bereits seit einigen Jahren getrennt. Die Scheidung zog sich hin. Deshalb beantragte die Ehefrau den vorzeitigen Zugewinnausgleich. In diesem Zusammenhang übertrug der Ehemann seiner Ehefrau zwei Immobilien, die er vor mehr als zehn Jahren gekauft hatte. Die Ehefrau verkaufte diese beiden Immobilien zwei Jahre später mit Gewinn.
Folge: Das Finanzamt und das Finanzgericht Niedersachsen waren sich einig, dass hier ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vorliegt und der Verkaufsgewinn von der Ehefrau deshalb versteuert werden muss (FG, Urteil v. 16.3.2026, Az. 9 K 170/24).
Begründung: Im Zeitpunkt der Übertragung der Immobilien im Rahmen des zukünftigen Zugewinnausgleichs ist ein Veräußerungsgeschäft beim Ehemann und ein Kaufgeschäft bei der Ehefrau im Sinn von § 23 EStG zu unterstellen. Und da die Ehefrau die beiden Immobilien danach nicht mehr als zehn Jahre gehalten hat, ist der Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist erfolgt und somit steuerpflichtig.
Praxis-Tipp: Gegen diese strenge Sichtweise des Finanzgerichts Niedersachsen gewährte der Bundesfinanzhof die Revision (BFH, Az. IX R 4/26). Betroffene Steuerzahler sollten in vergleichbaren Fällen Einspruch gegen die Besteuerung nach § 23 EStG einlegen und mit Hinweis auf das Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof einen Antrag auf Ruhen des Verfahrens beantragen. Dann heißt es abwarten und hoffen, dass der Bundesfinanzhof anders entscheidet.