Emotionen, unrealistische Preisvorstellungen und fehlende Erfahrung – das ist die typische Ausgangslage, wenn eine Immobilie in den Nachlass fällt. Vermögensverwalter Mathias Lebtig erklärt, warum ein Verkehrswertgutachten allein oft nicht reicht – und in welchen Fällen zusätzlich Mediation gefragt ist.
Interessen, Erwartungen und Erinnerungen stehen Erben im Wege, wenn sich im Nachlass eine Immobilie befindet, deren Nutzung oder Verkauf geregelt werden muss. Das gibt Vermögensverwalter Mathias Lebtig von der Freiburger GFA FP Vermögensverwaltung GmbH zu bedenken und sagt, wie Erben damit umgehen sollten.
"Erst die Karten auf den Tisch, dann den Gutachter rufen"
Warum ist eine Immobilie im Nachlass öfter ein Problem als zum Beispiel das Guthaben auf einem Bankkonto oder ein Wertpapierportfolio?
Mathias Lebtig: Das hat viele Gründe. Zum einen ist der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht so offenkundig wie bei einem Konto oder Wertpapierportfolio. Auf dem steht ein Guthabenbetrag oder ein Portfoliowert. Vom Wert einer Immobilie haben die meisten anfangs nur eine diffuse Vorstellung, die in aller Regel zu optimistisch ausfällt. Außerdem sind mit Immobilien häufig auch viele Emotionen verknüpft. Oftmals handelt es sich um das Elternhaus, in dem die Kindheit verbracht wurde. Daher gehen Erben mit Immobilien anders um als mit einem Nachlass in Geld. Solche psychologischen Faktoren sollten nicht unterschätzt werden.
Was erschwert die Situation darüber hinaus?
Unterschiedliche Erwartungen, was mit der Immobilie geschehen soll. Die Spannweite reicht vom schnellen Verkauf zu einem möglichst hohen Preis bis zum liebevollen Erhalt als ständiges Familieneigentum. Das alles ist zudem in den meisten Fällen gepaart mit wenig Erfahrung im Umgang mit Immobilien und deren Wertermittlung. Manche Erben geraten durch den Nachlass überhaupt erstmalig in den Besitz von Immobilieneigentum. All das begünstigt unrealistische Vorstellungen über den Wert des Hauses.
Wie sollten Erben unter diesen Bedingungen vorgehen?
Von Anfang an alles auf den Tisch legen: Wie stellt sich jeder vor, was mit der Immobilie geschehen soll? Bietet sie sich für die Eigennutzung durch einen der Erben an? Hat einer von ihnen Interesse daran? Soll sie gemeinsam als Mietobjekt behalten werden? Noch besser wäre es gewesen, wenn der Erblasser dazu eine Entscheidung getroffen hätte, zum Beispiel mit einem Vermächtnis die Immobilie bereits einem der Erben zugeteilt oder angeordnet hätte, dass sie verkauft werden soll, wenn in einer bestimmten Frist keine Einigung unter den Erben stattfindet. Für Letzteres müsste dann aber wohl ein Testamentsvollstrecker eingesetzt werden.
Diese Weitsicht haben wahrscheinlich nur wenige Erblasser, stellt man in Rechnung, dass ein großer Teil der Familien kein Testament aufsetzt.
Sie könnten sich im Erbfall auch Hilfe von Dritten holen. Es gibt Finanzexperten, die sich auf die Nachlassverwaltung spezialisiert haben und bei der praktischen Organisation wie Wohnungsauflösung, Behördengängen oder dem Verkauf von Immobilien helfen. Manchmal ist es ganz gut, wenn ein Außenstehender mit im Bunde ist, der keine eigenen Interessen mit Blick auf die Immobilie verfolgt und auch nicht mit Emotionen belastet ist.
Das trifft auch auf einen Gutachter zu.
Wenn es nur um den Wert der Immobilie geht, kann ein Verkehrswertgutachten hilfreich sein. Es korrigiert unrealistische Erwartungen und schafft für alle eine gemeinsame Wertbasis. Wenn aber die Auffassungen über die Nutzung weit auseinanderliegen, hilft das Gutachten auch nur bedingt. Da ist ein wenig Mediation schon eher förderlich.