Die Hälfte aller Erbschaften zwischen 2015 und 2024 enthielt mindestens eine Immobilie – und genau das wird häufig zum Konfliktherd. Makler treiben die Preiserwartungen nach oben, Miterben rechnen nach unten, das Finanzamt ermittelt auf eigene Faust. Wann ein Verkehrswertgutachten hilft, was Pflichtteilsberechtigte rechtlich fordern können – und warum langer Streit die Immobilie bares Geld kostet.
Die Hälfte der Erbschaften in den Jahren von 2015 bis 2024 enthielt nach Erhebungen des Berliner Researchhauses empirica eine oder mehrere Immobilien. Nicht selten führen Immobilien jedoch zu Streit unter den Erben. Das zeigen Auswertungen der Firma ErbTeilung, die Erbengemeinschaften bei der Aufteilung des Nachlasses unterstützt. Häufiger Auslöser für den Zoff: die Frage, zu welchem Preis die Immobilie veräußert werden kann.
Konflikte durch unterschiedliche Interessen
"Wenn unter den Miterben noch unterschiedliche Vorstellungen über die künftige Nutzung bestehen, kommt es häufig auch zu unterschiedlichen Einschätzungen des Immobilienwerts. Möchte ein Miterbe die Immobilie selbst übernehmen, besteht aus wirtschaftlicher Sicht regelmäßig ein Interesse an einer eher niedrigeren Bewertung, weil sich hiervon die Höhe der Ausgleichszahlungen an die übrigen Miterben ableiten kann", erläutert Rechtsanwalt Dr. Rafael Hörmann von der Münchener Anwaltskanzlei CHP hinzu. Da in diesem Fall die Preisfeststellung über den Markt fehlt – ein Verkauf findet ja nicht statt –, sind Tür und Tor für Spekulationen geöffnet.
Hinzu kommt: Auch die anderen beteiligten Akteure gelangen mitunter zu Ergebnissen, die weit auseinanderliegen. Das ist zum einen unterschiedlichen Herangehensweisen geschuldet, zum anderen den eigenen Interessen dieser Experten. Die geringsten Diskussionen gibt es in der Regel mit dem Nachlassgericht. Es lässt sich eine Vermögensaufstellung von den Erben geben, ermittelt also selbst keinen Wert. Die Erben müssen sich allerdings einig sein, welche Angaben sie dem Gericht mitteilen. Da dies wenige Wochen nach dem Erbfall geschieht, finden meist noch keine fundierten Recherchen statt, die auf belastbaren Marktdaten beruhen. Also schätzen die Erben den Wert wahrscheinlich mehr oder weniger über den Daumen.
Wenn das Finanzamt eine andere Auffassung hat
Auch mit dem Finanzamt müssen sich die Erben über den Wert der Immobilie auseinandersetzen. Es ermittelt auf der Grundlage eigener Bewertungsmethoden, zum Beispiel mit dem Ertragswertverfahren, den Wert der Immobilie und prüft auf diesem Wege, ob der in der Steuererklärung angegebene Betrag plausibel ist. Das geschieht allerdings erst, wenn die Erbschaftsteuererklärung abgegeben wurde. Liegen der Wert aus der Steuererklärung und das Ergebnis des Finanzamtes deutlich auseinander, setzt das Finanzamt seinen Wert an. "Halten die Erben den vom Finanzamt festgestellten Wert für zu hoch, können sie den Bescheid zunächst mit einem Einspruch angreifen und notfalls den Rechtsweg zum Finanzgericht beschreiten. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass ein niedrigerer Immobilienwert auch durch Vorlage eines qualifizierten Gutachtens nachgewiesen werden kann. Aber Achtung, der für die Gutachtenerstellung ausgewählte Sachverständige oder Gutachter muss hierfür gesetzlich vorgeschriebene Qualifikationen nachweisen können", berichtet Dr. Hörmann.
Holen die Erben einen Makler mit ins Boot, schnellen die Preiserwartungen oft in die Höhe. Er ist an der Abwicklung des Auftrages interessiert und suggeriert meist einen hohen Preis. Im Laufe der Vermarktung muss dieser dann nicht selten nach unten korrigiert werden. Gegenüber den Schätzungen von Maklern sollten Erben daher immer eine gesunde Skepsis an den Tag legen, andernfalls droht im Verkaufsfall Ernüchterung.
Das Gutachter-Dilemma
Grundsätzlich können Erben jeweils ein eigenes Wertgutachten für eine geerbte Immobilie in Auftrag geben. In den meisten Fällen ist das jedoch weder notwendig noch sinnvoll. Wenn dann aber dennoch mehrere Gutachten vorliegen, kann es passieren, dass diese zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen. Das ist nicht ungewöhnlich und hat verschiedene Gründe. Die Bewertungsstichtage wirken sich aus, insbesondere in einem dynamischen Immobilienmarkt. Die Annahmen zum Zustand des Gebäudes oder zum Umfang notwendiger Sanierungen können unterschiedlich ausfallen. Es gibt Abweichungen bei den angesetzten Bodenrichtwerten oder bei den Vergleichsobjekten. Nicht zuletzt können sich die Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren) unterscheiden.
Was also tun, wenn sich mehrere Gutachten unterscheiden? Weichen sie nur geringfügig voneinander ab, trifft man sich am besten in der Mitte. Bei größeren Differenzen sollten die Gutachter die Gründe für die unterschiedliche Bewertung erläutern. Dann wird vielleicht klar, warum sich die Werte so deutlich unterscheiden. Mit diesem Wissen lässt sich dann eine Entscheidung für eines der Gutachten fällen. Die teuerste Lösung: einen dritten unabhängigen Sachverständigen einschalten.
Am sinnvollsten ist es allerdings, wenn sich die Erbengemeinschaft von Anfang an auf einen öffentlich bestellten und vereidigten oder anderweitig besonders qualifizierten Sachverständigen verständigt. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten schafft mehr Akzeptanz, reduziert das Konfliktpotenzial und spart erhebliche Kosten.
Der falsche Preisanker im Kopf
Zu falschen Erwartungen können Erben aber auch ganz allein gelangen. Oft haben sie einen Wert im Kopf, der sich zum Beispiel bei der Suche nach ähnlichen Immobilien auf Portalen im Web ergibt. Aber Achtung: Dort sind in der Regel Angebotspreise zu finden. Die liegen zumeist höher als die tatsächlich erzielten Preise beim Verkauf. "Haben Erben erst einmal einen solchen Preisanker im Kopf, machen sie sich bei der Verwertung der Immobilie unnötig das Leben schwer. Deshalb sollte eine vorschnelle Preisfestlegung auf jeden Fall vermieden werden", rät Vermögensverwalter Mathias Lebtig von der Freiburger GFA FP Vermögensverwaltung GmbH.
Das gilt für Alleinerben, aber noch viel mehr in Erbengemeinschaften. Da können die Erwartungen sehr unterschiedlich ausfallen, selbst wenn sich alle einig sind, dass das einstige Familienheim verkauft werden soll. "Richtig kompliziert wird es, wenn ein Erbe bereits darin wohnt oder den Einzug beabsichtigt. Dann laufen die Wertvorstellungen meist ganz weit auseinander", weiß Mathias Lebtig. Der oder die Nutzer werden die Immobilie "schlechtreden", damit der Wertausgleich gegenüber den anderen Erben geringer ausfällt.
Genau umgekehrt verhalten sich Pflichtteilsberechtigte. "So kann es sein, dass in einem Testament die Immobilie gezielt einer Person zugewendet wurde. Werden dadurch pflichtteilsberechtigte Angehörige von der Erbfolge ausgeschlossen, haben diese zumindest Anspruch auf den Pflichtteil, der wertmäßig der Hälfte ihrer gesetzlichen Erbquote entspricht. Der Pflichtteilsanspruch verschafft den Pflichtteilsberechtigten allerdings keine Miteigentumsanteile an der Nachlassimmobilie, er ist lediglich ein reiner Geldanspruch", erklärt Dr. Hörmann. Dieser wiederum hängt vom Wert der Immobilie ab. Ein Pflichtteilsberechtigter wird also immer Interesse an einem möglichst hohen Wert der Immobilie haben. Gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, kommt es zwangsläufig zum Streit über die Abfindungshöhe.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten hilfreich?
Unter diesen Umständen kann ein Verkehrswertgutachten hilfreich sein. Der Pflichtteilsberechtigte kann darauf bestehen. Er hat sogar dann noch einen rechtlichen Anspruch darauf, wenn die Immobilie schon verkauft ist und es einen Verkaufserlös gibt. Das hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Az.: IV ZR 328/20). Er müsse überprüfen können, ob ein marktgerechter Preis dafür erzielt worden ist. Anderenfalls könnten die übrigen Erben mit der Preisgestaltung Einfluss auf die Höhe des Pflichtteils nehmen.
Die Forderungen eines Pflichtteilsberechtigten sind aber nur ein Grund, dass der Verkehrswert einer Nachlassimmobilie benötigt wird. Im Erbfall gibt es zahlreiche Situationen, in denen seine Ermittlung sinnvoll ist. Das gilt insbesondere dann, wenn mehrere Erben beteiligt sind und unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunft des Hauses oder der Wohnung bestehen. Eine Wertermittlung schafft auch die Grundlage für Entscheidungen – etwa wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen und die übrigen Erben auszahlen möchte, wenn die Immobilie verkauft werden soll, der Markt aber schwer einzuschätzen ist, oder wenn das Finanzamt den Wert für die Erbschaftsteuer festsetzt und die Erben dagegen vorgehen wollen.
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der zum Bewertungsstichtag unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Grundlage hierfür ist § 194 des Baugesetzbuchs. "Entscheidend ist also nicht, welchen Preis sich die Erben wünschen oder welche Erinnerungen mit der Immobilie verbunden sind. Maßgeblich ist vielmehr, welchen Betrag ein unabhängiger Käufer unter gewöhnlichen Marktverhältnissen zahlen würde", so Vermögensverwalter Lebtig.
Werte-Wirrwarr
Wer eine Immobilie erbt, bekommt es mit drei verschiedenen Wertbegriffen zu tun: mit dem Grundbesitzwert, dem Verkehrswert und dem tatsächlichen Verkaufspreis. Obwohl sie sich auf ein und dieselbe Immobilie beziehen, können sie erheblich voneinander abweichen. Das ist kein Fehler, sondern auf die unterschiedlichen Zwecke zurückzuführen.
Der Grundbesitzwert wird vom Finanzamt für die Berechnung der Erbschaftsteuer ermittelt. Grundlage sind standardisierte Daten wie Bodenrichtwerte, statistische Mieten, pauschale Bewirtschaftungskosten oder typisierte Herstellungskosten. Da er sich auf standardisierte Annahmen gründet, muss er nicht immer die Besonderheiten einer einzelnen Immobilie widerspiegeln.
Der Verkehrswert oder Marktwert beschreibt den Preis, der zum Bewertungsstichtag unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielt werden könnte. Er wird von einem Sachverständigen ermittelt.
Der Verkaufspreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen. Er muss weder dem Grundbesitzwert noch dem Verkehrswert entsprechen und hängt vor allem von Angebot und Nachfrage in dem jeweiligen Marktsegment ab. Außerdem beeinflussen ihn noch weitere Faktoren: zum Beispiel Zeitdruck beim Verkauf, Verhandlungsstärke der Beteiligten, Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers oder emotionale Motive.
Streit führt oft zu längerem Leerstand
Mit einem solchen Gutachten wird dann wahrscheinlich die sonst drohende Hängepartie verhindert. Wenn die Erben sich nicht auf eine Größenordnung verständigen können, scheitert nicht nur ein Verkauf oder eine Nutzung durch einen der Erben, sondern zum ausbleibenden Verkaufserlös kommen auch noch zusätzliche Belastungen hinzu. Dann steht die Immobilie nämlich meist längere Zeit leer. Andauernder Leerstand ist für jede Bausubstanz ungünstig und kann eine Wertminderung zur Folge haben. Obendrein entstehen zusätzliche Kosten. Die Grundsteuer muss ebenso bezahlt werden wie die Wohngebäudeversicherung. In den Wintermonaten müssen die Räume zudem etwas beheizt werden, damit keine Frostschäden entstehen.
Noch prekärer wird die Situation, wenn dringende Reparaturen anstehen, zum Beispiel bei einem Ausfall der Heizung. Dann diskutieren die Erben zusätzlich über diese Kosten. Streit um die geerbte Immobilie führt außerdem nicht selten zu psychischen Belastungen der Beteiligten. Der Familienfrieden kann auf Dauer gestört sein. "So weit sollten es Erben erst gar nicht kommen lassen und sich zügig unabhängigen Rat suchen, wenn Unstimmigkeiten auftauchen", rät Mathias Lebtig, der auch als Testamentsvollstrecker von der IHK zertifiziert ist.
eBook: Erbengemeinschaften – wenn der Nachlass zum Zankapfel wird
Nur jeder fünfte Erbe wird vom Erblasser allein und damit konfliktfrei bedacht. Die große Mehrheit der Erben findet sich in einer Erbengemeinschaft wieder. Je mehr Erben Mitglied einer Erbengemeinschaft sind, umso mehr Streitherde keimen auf. Nicht selten zerbrechen Familien daran.
Trotz ihrer überragenden volkswirtschaftlichen Bedeutung ist über Erbengemeinschaften wenig bekannt. Das beginnt bereits bei der statistischen Erhebung entsprechender Daten. Diese Lücke schließt das Dossier, das vom Deutschen Institut für Altersvorsorge (DIA) in Zusammenarbeit mit der Firma ErbTeilung erstellt wurde.
Sie können das DIA-eBook jederzeit unter https://www.v-check.de/e-books/landingpage-erbengemeinschaften herunterladen.