Rund die Hälfte aller Erbschaften in Deutschland enthält Immobilien – häufig das Familienheim. Wer es selbst nutzt, kann es steuerfrei übernehmen. Doch der Fiskus knüpft die Befreiung an enge Bedingungen: Selbstnutzung, Zehn-Jahres-Frist und bei Kindern eine Flächengrenze von 200 Quadratmetern.
Rund die Hälfte aller Erbschaften in Deutschland enthalten Immobilien: ein Haus, eine Eigentumswohnung oder auch nur ein bislang unbebautes Grundstück. Am häufigsten unter dem Immobilienerbe – das Familienheim. Das selbst genutzte Wohneigentum ist zudem oft der größte Vermögenswert privater Haushalte und demzufolge auch einer der größten Posten einer Erbschaft in der Familie.
Dabei muss es sich gar nicht um ein Eigenheim im Umland von München oder im Speckgürtel von Berlin handeln. Nach dem Anstieg der Immobilienpreise in der jüngeren Vergangenheit haben auch Häuser in vielen anderen Regionen beachtlich an Wert gewonnen. Wegen dieser starken Wertsteigerung machen sich auch viele Immobilienbesitzer Gedanken darüber, ob der hohe Wert im Erbfall auch zu hohen Steuern für die Erben führt.
Nur bei Selbstnutzung steuerfrei
"Geht das Familienheim an den Ehepartner oder die Kinder, sind diese Sorgen unbegründet", gibt Dr. Rafael Hörmann, Fachanwalt für Steuerrecht bei der Münchner Kanzlei CHP, Entwarnung. "In vielen dieser Fälle bleibt die Übertragung dann steuerfrei, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen." Die wichtigste: Die Erben müssen die Immobilie selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen und das nicht nur gelegentlich, sondern als Mittelpunkt des familiären Lebens und mindestens zehn Jahre lang. "Es nützt also nichts, die Wohnung vorübergehend als Zweitwohnsitz zu deklarieren."
Wer vor dem Ende dieser Frist die eigene Nutzung aufgibt, die Immobilie verkauft, vermietet oder auch nur auszieht, verwirkt die Steuerbefreiung rückwirkend. "Nur in wenigen Ausnahmen toleriert der Fiskus das Ende der eigenen Verwendung, zum Beispiel, wenn der Erbe aus medizinischen Gründen nicht mehr darin wohnen kann. Ein solcher Grund könnte eine schwere Pflegebedürftigkeit und der Umzug in ein Pflegeheim sein", fügt Dr. Hörmann hinzu.
Was sind zwingende Gründe?
Eine Steuerbefreiung bleibt bestehen, wenn die Selbstnutzung aus zwingenden Gründen nicht möglich ist. Doch was sind solche Gründe? Die Rechtsprechung hat sie im Laufe der Zeit ein wenig präzisiert. Zum Beispiel mit der Ergänzung, dass "zwingend" nicht nur mit "unmöglich" gleichzusetzen ist, sondern auch "unzumutbar" bedeuten kann (BFH II R 18/20). Damit werden die Hürden zwar hoch gelegt, aber sind zum Beispiel praxisrelevant bei Pflegefällen. Klar ist damit aber auch: Wirtschaftliche Gründe, wie zum Beispiel eine zu teure Sanierung reichen nicht aus. Schwere Depressionen hingegen können ein Grund sein. Solch einen Fall hatte der Bundesfinanzhof mal auf dem Tisch. Eine Frau zog nach knapp zwei Jahren aus dem geerbten Familienheim aus und in eine Eigentumswohnung um. Gegenüber dem Finanzamt und dem Finanzgericht verwies sie auf ihre depressive Erkrankung, die sich nach dem Tod ihres Ehemannes gerade durch die Umgebung des ehemals gemeinsam bewohnten Hauses verschlechtert habe. Der Arzt habe ihr geraten, das Haus zu verlassen. Während das Finanzgericht darin keine zwingenden Gründe sah, meinten die BFH-Richter, dass eine Unzumutbarkeit der Selbstnutzung auch in einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung infolge des Verbleibs im Familienheim liegen kann. Sie verwiesen den Fall an die Ausgangsinstanz zurück. (BFH II R 1/21)
Umzug nicht auf die lange Bank schieben
Während bei Ehegatten die Größe des Familienheims keine Rolle spielt, greift für die Kinder eine Flächenbegrenzung. Die Steuerbefreiung gilt nur für eine Wohnfläche bis zu 200 Quadratmeter. Der darüber hinausgehende Wohnraum wird anteilig besteuert. Eine weitere Bedingung: Die Selbstnutzung muss unverzüglich einsetzen. Es hilft also nichts, das Finanzamt auf einen Einzug in drei oder vier Jahren zu vertrösten. In der Regel wird erwartet, dass innerhalb von sechs Monaten die Selbstnutzung beginnt.
"Aber diese Frist kann sich in der Praxis als eine echte Hürde herausstellen. Gibt es mehrere Kinder, die vielleicht auch noch unterschiedliche Vorstellungen von der Verwendung des Hauses haben, und entsteht eine Erbengemeinschaft, müssen sie sich erst einmal einigen. Das kann dauern, wie die Erfahrungen mit Erbengemeinschaften immer wieder zeigen", gibt Carmen Bandt, Partnerin bei der KIDRON Vermögensverwaltung GmbH in Stuttgart, zu bedenken. Wohnen die Erben nicht in der Nähe, macht sich unter Umständen neben dem Ortswechsel auch noch ein Jobwechsel erforderlich. Die Arbeitssuche kann sich zudem in die Länge ziehen.
Welche Verzögerungen toleriert das Finanzamt?
Bei älteren Häusern steht oft auch eine Renovierung an, die im unbewohnten Haus einfacher ist. "Es gibt viele Gründe, die zu Verzögerungen beim Einzug führen können", fügt Carmen Bandt hinzu. Damit stellt sich die Frage: Wie tolerant ist das Finanzamt in solchen Fällen? Eine eindeutige Antwort gibt es darauf nicht. Aber richterliche Entscheidungen bieten ein paar Anhaltspunkte. So rechtfertigt zum Beispiel der Umstand, dass sich die Suche nach einem geeigneten Handwerker in die Länge zieht, einen verspäteten Einzug. Das entschied vor einiger Zeit der Bundesfinanzhof (BFH) (Aktenzeichen: II R 6/21).
Die Alleinerbin eines Zweifamilienhauses wohnte erst nach einem Jahr in der geerbten Immobilie. Die Folge: Das zuständige Finanzamt widerrief die Erbschaftssteuerbefreiung daraufhin und setzte die Steuer fest. Vor dem BFH hatte diese Entscheidung allerdings keinen Bestand. Handwerkermangel kann also durchaus ein Grund für eine Verzögerung sein, die das Finanzamt hinnehmen muss. Die Erben sind zwar angehalten, eine Renovierung oder Modernisierung so schnell durchzuführen, wie es ihren Möglichkeiten entspricht. Sie sollten also unverzüglich Handwerker damit beauftragen. Führen diese den Auftrag aber nicht rechtzeitig aus und liegen die Gründe dafür nicht beim Immobilienerben, dann kann das ihm nicht angelastet werden.
Denkbar ist zum Beispiel, dass der Handwerker mit Aufträgen stark ausgelastet ist und daher den Beginn der Arbeiten immer wieder verschiebt. Ist eine solche Situation absehbar, sollten Erben andere Handwerksbetriebe schriftlich anfragen und deren Antworten dokumentieren. So lassen sich die Bemühungen zur Einhaltung der Sechsmonatsfrist gegenüber dem Finanzamt belegen.
Wohnrecht genügt nicht
Auch längere Erbauseinandersetzungen können ein berechtigter Grund sein, den das Finanzamt laut Bundesfinanzhof akzeptieren muss. In dem Urteil ging es um ein umfangreicheres Erbe mit mehreren Grundstücken und Gesellschaftsbeteiligungen, die zwei Brüder von ihren Eltern geerbt hatten, die kurz nacheinander verstorben waren. Bis die beiden sich einigen konnten, verstrich die Sechsmonatsfrist. Das Finanzamt erstellte daher einen Steuerbescheid. Einer der Brüder klagte und bekam letztlich vor dem BFH recht. Diese Frist stehe nirgendwo im Gesetz lautete ein Argument der Richter. Ausreichend, aber auch notwendig sei ein innerer Zusammenhang mit dem Erbfall. Daher müssten im Einzelfall immer die Gesamtumstände betrachtet werden. (Aktenzeichen II R 12/21)
"Es gibt eine ganze Reihe von Stolperfallen, die beachtet werden müssen, damit die Steuerfreiheit in der Zehnjahresfrist nicht doch noch verloren geht", weiß Dr. Rafael Hörmann zu berichten. "So reicht zum Beispiel ein einfaches Wohnrecht nicht aus, um das Steuerprivileg zu erhalten." Auch zu solch einem Fall gibt es eine höchstrichterliche Entscheidung. So hatte eine Mutter das vom Mann geerbte Wohneigentum nach einigen Jahren an ihre Tochter übertragen, für sich aber gleichzeitig einen lebenslangen Nießbrauch und damit das Recht zum Verbleib in der Wohnung vereinbart. Im Glauben, damit sei das Erfordernis der Selbstnutzung erfüllt.
Doch das Steuerprivileg entfällt nicht nur, wenn die eigene Nutzung vor Ablauf der zehn Jahre aufgegeben wird, sondern bei Aufgabe des Eigentums. Letzteres geschieht aber bei einer Übertragung mit Nießbrauch. Der bisherigen Erbin bleibt nur die Nutzung der Wohnung, das Eigentum geht auf die Tochter über. Daher wurde das Steuerprivileg rückwirkend aufgehoben. Dieser Entscheidung des Finanzamtes folgte der BFH (Aktenzeichen II R 38/16).
Vermächtnis verhindert Streit in Erbengemeinschaft
Aber es geht längst nicht allein um die Steuer, wenn das Familienheim vererbt wird. Anders als bei einem Bankkonto oder einem Wertpapierdepot hängen daran auch Erinnerungen und ganz lebenspraktische Entscheidungen. "Daher ist es von Vorteil, wenn sich Familien beizeiten Gedanken machen, wie es im Erbfall mit der Immobilie weitergeht. So kann man zum Beispiel mit einem Vermächtnis im Testament festlegen, welches Kind das Familienheim bekommen soll", schlägt Carmen Bandt vor. Dann entstehe zumindest kein Streit in einer Erbengemeinschaft und die Fristen für die Selbstnutzung sind leichter einzuhalten.
Sonderfälle mit Folgen
Immobilien können ganz unterschiedlich ausfallen, zum Beispiel nach Größe und Nutzung. Das hat unter Umständen auch Folgen für die steuerliche Behandlung im Erbfall. So kann beim Familienheim eine teilweise gewerbliche oder fremde Nutzung vorliegen. Ein Arbeitszimmer allein ist noch nicht schädlich. Anders sieht es aber aus, wenn in dem Haus zum Beispiel Räume für ein Gewerbe genutzt werden, etwa für einen Versicherungsmakler. Anderer Fall: In dem Gebäude gibt es eine Einliegerwohnung, die vermietet wird. In diesen Fällen muss sehr genau bestimmt werden, was im steuerlichen Sinne zum eigentlichen Familienheim zählt. Es kann eine anteilige Steuerpflicht entstehen. Wenn mehrere Immobilien zum Nachlass gehören, kann nur eine das Familienheim sein, für die das Steuerprivileg gilt. Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen sind nicht steuerlich begünstigt.