Wer eine Immobilie kauft, die mit einem lebenslangen Wohnungsrecht belastet ist, zahlt Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreis – sondern auch auf den Wert des Wohnungsrechts. Der Bundesfinanzhof hat das im Oktober 2025 höchstrichterlich bestätigt. Was Immobilienkäufer vor der Vertragsunterschrift unbedingt klären sollten.
Wer in Deutschland ein Grundstück kauft, muss neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer einkalkulieren. Diese Steuer beträgt je nach Bundesland, in dem sich das Grundstück befindet, zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Doch aufgepasst: Ist das Grundstück mit einem Wohnungsrecht belastet, fällt die Grunderwerbsteuer höher aus.
Typischer Fall aus der Praxis
Eine Privatperson erwarb eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 103.000 Euro. An der Immobilie war dem Bruder der Verkäuferin ein lebenslanges Wohnungsrecht eingeräumt worden. Das Finanzamt ermittelte anhand der voraussichtlichen Lebensdauer des Bruders einen Wert des Wohnungsrechts von knapp 150.000 Euro. Folge: Die Grunderwerbsteuer berechnete das Finanzamt nicht ausgehend vom Kaufpreis, sondern vom Kaufpreis zuzüglich des Werts des Wohnungsrechts. Die Grunderwerbsteuer fiel deshalb deutlich höher aus.
Bundesfinanzhof gibt grünes Licht für höhere Grunderwerbsteuer
Leider hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass das Finanzamt hier im Recht war (BFH, Urteil vom 22. Oktober 2025, Az. II R 32/22). Zur Gegenleistung beim Kauf einer Immobilie gehören neben dem Kaufpreis auch vom Käufer übernommene Belastungen.
Steuertipp: Die höhere Bemessungsgrundlage greift leider auch, wenn das lebenslange Wohnungsrecht erstmals beim Verkauf der Immobilie ins Grundbuch eingetragen wird. Klären Sie daher vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt, ob ein Wohnungsrecht besteht oder im Zuge des Verkaufs eingeräumt werden soll. dhz