Eine Immobilienschenkung an die Kinder ist oft schenkungssteuerfrei. Doch bei vermieteten Objekten kann eine böse Überraschung bei der Einkommensteuer lauern. Wann das Finanzamt eine Schenkung als Verkauf wertet und wie Sie das Risiko umgehen.
Schenken Eltern ihren Kindern zu Lebzeiten eine Immobilie, ist das schenksteuerlich eine gute Sache. Denn bei einem Verkehrswert der Immobilie von bis zu 800.000 Euro fällt keine Schenkungsteuer an, wenn beide Elternteile Eigentümer der Immobilie sind. Pro Elternteil profitiert ein Kind von einem persönlichen Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 Euro.
Steuerrisiko bei der Einkommensteuer
Bei der Einkommensteuer kann die Schenkung zu einer bösen Überraschung führen. Und zwar dann, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf geschenkt wird und wenn das beschenkte Kind ein Darlehen der schenkenden Eltern übernimmt. In diesem Fall geht das Finanzamt bei der Einkommensteuer (nicht bei der Schenkungsteuer!) von einer teilweisen Veräußerung aus und besteuert im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG einen Teil des Veräußerungsgewinns. Der Bundesfinanzhof hat diese strenge Sichtweise der Finanzämter leider bestätigt (BFH, Urteil vom 11. März 2025, Az. IX R 17/24).
Steuertipp: Um dieses Problem bei der Einkommensteuer komplett auszuschließen, sollten solche Immobilienschenkungen stets nach Ablauf der Zehnjahresfrist nach dem Kauf der Immobilie erfolgen. Dann besteht keine Steuerpflicht mehr für Gewinne im Sinn des § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG. Findet die Schenkung der Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist statt, sollten die schenkenden Eltern das Darlehen ablösen und das beschenkte Kind ein neues Darlehen aufnehmen. dhz