Die Weitergabe von Immobilien an die nächste Generation ist sehr komplex. Doch die wenigsten sind darauf vorbereitet. Das kann zu einer hohen finanziellen Belastung für die Erben und zu Streitigkeiten führen. Wie Erblasser das verhindern können.
Jedes Jahr werden bundesweit Vermögen im Wert von 300 bis 400 Milliarden Euro vererbt. Dabei nimmt laut einer Studie der Deutschen Bank die Bedeutung von Immobilien als Teil der Erbschaften immer weiter zu. Und dies bringt einige Herausforderungen mit sich. "Das Problem bei der Weitergabe von Immobilien ist, dass sie – anders als Geldvermögen oder Aktien – nicht teilbar sind", sagt Laura Victoria Schick von der Michael Schick Immobilien GmbH & Co. KG in Berlin.
Warum Immobilien bei Erbstreitigkeiten im Mittelpunkt stehen
"Dazu kommt, dass gerade selbst genutzte Immobilien mit Emotionen verbunden sind", ergänzt Michael Thaler von der TOP Vermögen AG in Starnberg. "Im Erbfall führt dies häufig zu Streitigkeiten in der Familie." Und nicht zu vergessen ist die Erbschaftsteuer. "Sie kann im schlimmsten Fall für die Erben zu einer existenzbedrohenden finanziellen Belastung werden", warnt Schick. Das liegt auch daran, dass sich kaum jemand frühzeitig Gedanken über die Weitergabe seines Vermögens macht. Dies zeigt sich auch darin, dass nur wenige Menschen hierzulande mit einem Testament vorgesorgt haben. Laut einer aktuellen Umfrage der Deutschen Bank haben lediglich 35 Prozent der potenziellen Erblasser ein Testament – bei den unter 50-Jährigen sind es sogar nur elf Prozent.
Testament oder gesetzliche Erbfolge?
Tatsächlich werden mehr als die Hälfte aller Erbfälle in Deutschland ohne Testament oder eine andere Verfügung des Erblassers geregelt. "In diesem Fall greift die gesetzliche Erbfolge", sagt Schick. "Und das bedeutet: Die Freibeträge sind umso großzügiger und die Steuersätze umso niedriger, je enger die familiäre Bindung zwischen Erbe und Erblasser ist."
Doch manch einer möchte vielleicht von der gesetzlichen Erbfolge abweichen. "Wer das – aus welchen Gründen auch immer – möchte, muss ein Testament erstellen", erklärt Thaler. Wichtig dabei: Es gibt sogenannte Pflichtteile. Das heißt, pflichtteilsberechtigte nahe Angehörige haben – auch wenn sie im Testament nicht bedacht werden – dennoch Anspruch auf einen Teil des Nachlasses.
Schenkung als steuerlich kluge Lösung
Während die Erstellung eines Testaments grundsätzlich der erste Schritt ist, um dem Willen und den Wünschen des Erblassers hinsichtlich der Verteilung des vererbten Immobilienbesitzes Ausdruck zu verleihen, bestehen noch weitere Möglichkeiten – zum Beispiel, um die Erbschaftsteuer zu reduzieren oder Familienstreitigkeiten zu vermeiden.
"Zunächst sollte man sich frühzeitig Gedanken machen, wer was bekommen soll, und dann auch über vorzeitige Schenkungen nachdenken", erklärt Schick. So liegt der Freibetrag für Schenkungen an den Ehepartner bei 500.000 Euro, bei Kindern pro Elternteil bei 400.000 Euro – und das alle zehn Jahre. "Eine solche vorzeitige Schenkung kann aus steuerlicher Sicht sinnvoll sein", so die Expertin.
Wohnrecht und Nießbrauch sichern Flexibilität
Ein weiterer Vorteil: "Der Erblasser kann sich ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch einräumen lassen", sagt Thaler. "Damit geht das Eigentum zwar an die Erben, die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie bleibt jedoch in der Hand des Erblassers."
Schließlich kann eine vorzeitige Übertragung auch das Risiko von Familienstreitigkeiten verhindern oder zumindest reduzieren. "Erblasser müssen aber bedenken, dass ihre Flexibilität dadurch eingeschränkt wird und sie auf eine veränderte Lebenssituation oder ein verändertes Verhältnis zu den Kindern nicht mehr reagieren können", gibt Thaler zu bedenken.
Aber es gibt noch weitere Möglichkeiten, um Streitigkeiten vorzubeugen. "Ein Erblasser könnte zum Beispiel eine Person aus der Familie zum Alleinerben oder Testamentsvollstrecker bestimmen, die dann über den Nachlass entscheidet und die Aufteilung zwischen den Erben vornimmt", sagt Thaler.
Familiengesellschaft oder Stiftung als Alternativen
Ein weiterer Weg, um Konflikte von vornherein auszuschließen, ist der Verkauf der Immobilie an die Nachkommen. "Wichtig ist hier jedoch, den Kaufpreis marktgerecht zu gestalten, um steuerliche Nachteile zu vermeiden", erklärt Schick. Ein solcher Verkauf kann zudem gegen Wohnrecht, unter Nießbrauchvorbehalt oder gegen eine Leibrente erfolgen. Hat das Immobilienvermögen einen größeren Umfang, kann auch die Einbringung der Immobilien in eine Familiengesellschaft oder eine Familienstiftung eine interessante Alternative sein.
Frühzeitige Planung ist der Schlüssel
Es gibt also zahlreiche Möglichkeiten, wie Erblasser die steuerliche Belastung für die Erben reduzieren und gleichzeitig Streitigkeiten in der Familie vermeiden können. "Wichtig ist nur, dass man sich frühzeitig Gedanken über dieses Thema macht, um den Weg zu finden, der den eigenen Wünschen und Vorstellungen am besten entspricht", fasst Schick zusammen. "Denn je mehr Zeit vergeht, desto geringer wird der Gestaltungsspielraum."
Interview: "Immobilien sind ein sehr emotionales Thema"
Gerade beim Vererben von Immobilien kommt es immer wieder zu Streit in der Familie. Wie sich das am besten vermeiden lässt und was man tun kann, wenn es doch passiert, erläutert Michael Thaler von der TOP Vermögen AG.
Warum kommt es gerade bei Immobilien so häufig zu Auseinandersetzungen in der Familie?
Michael Thaler: Vor allem, wenn es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt, ist diese oft stark mit Emotionen besetzt. Die einen Erben wollen sie verkaufen, die anderen einziehen oder vermieten. Das sorgt für viel Konfliktpotenzial – besonders dann, wenn der Erblasser keine Vorkehrungen getroffen hat.
Wie sehen solche Vorkehrungen aus?
Neben Schenkungen zu Lebzeiten oder einer vorzeitigen Veräußerung an die Erben gibt es die Möglichkeit, die Immobilie in eine Familiengesellschaft oder eine Familienstiftung einzubringen.
Für wen eignet sich eine Familiengesellschaft, und welche Vorteile bringt das?
Die Gründung einer Gesellschaft eignet sich insbesondere für größere Immobilienvermögen. Dabei werden eine oder mehrere Immobilien in das Vermögen einer eigens dafür gegründeten Gesellschaft überführt, deren Gesellschafter die Familienmitglieder sind. Ein interessantes Modell ist etwa die Kommanditgesellschaft, bei der die Entscheidungsgewalt beim Erblasser bleibt, die Erben jedoch z. B. Mieteinnahmen erhalten. So kann eine Familie ihr Immobilienvermögen steuerlich vorteilhaft gestalten, langfristig sichern und die Nachfolge langfristig regeln.
Inwiefern unterscheidet sich die Stiftung davon?
In diesem Fall wird die Stiftung dauerhaft Eigentümerin der Immobilie. Diese Lösung eignet sich ebenfalls nur bei größeren Vermögen und vor allem für Familien, die die Immobilie generationenübergreifend erhalten und steuern möchten. In der Satzung kann der Stifter festlegen, wie die Immobilie genutzt wird und wer von den Erträgen profitiert.
Auch wenn Vorkehrungen getroffen wurden: Was tun, wenn es trotzdem zu Streit kommt?
Eine Möglichkeit ist die Mediation – also die Unterstützung durch einen neutralen Dritten. Diese kann übrigens bereits vom Erblasser angeordnet werden. Ziel ist es, Konflikte auf friedlichem Wege außergerichtlich, einvernehmlich und nachhaltig zu lösen. Der große Vorteil: Es ist meist günstiger und schneller als ein Gerichtsverfahren und bietet mehr Raum für individuelle Lösungen.