Wer eine Immobilie erbt oder vererben möchte, steht schnell vor rechtlichen und finanziellen Fragen. Wer wird Eigentümer? Welche Pflichten entstehen? Und wie lassen sich Steuern vermeiden? Worauf Eigentümer und Erben achten sollten – von Testament und Erbschein bis Schenkung und Pflichtteil.
In Deutschland werden jährlich Vermögen im Wert von 300 bis 400 Milliarden Euro vererbt. Laut einer Studie der Deutschen Bank wächst dabei die Bedeutung von Immobilien als Teil der Erbschaften kontinuierlich an.
Wenn es ums Erben von Immobilien geht, sind Unsicherheit und Streit fast programmiert – besonders, wenn kein Testament existiert. Wer nichts regelt, riskiert nicht nur Konflikte innerhalb der Familie, sondern auch steuerliche Nachteile. Schon die Frage, wer Eigentümer wird, welche Pflichten auf die Erben zukommen oder ob eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll ist, entscheidet über große Summen. Freibeträge, Pflichtteilsrechte, Grundbuchformalitäten oder die Erbschaftsteuer machen das Thema komplex. Gleichzeitig bietet vorausschauende Nachlassplanung Chancen: Sie kann die Steuerlast senken, den Familienfrieden sichern und den Fortbestand von Immobilienwerten sichern.
Der folgende Überblick zeigt in zehn Punkten, was Eigentümer und künftige Erben wissen müssen – von der gesetzlichen Erbfolge über Testamente bis hin zu Ausschlagung, Verkauf und Vermietung.
1. Was geschieht mit meiner Immobilie nach dem Erbfall, wenn kein Testament vorliegt?
Grundsätzlich ist ein Testament nicht zwingend erforderlich. Liegt keines vor, dann tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Darin wird festgelegt, wem wie viel aufgrund des Grads der Verwandtschaft zusteht. Die Freibeträge sind umso großzügiger und die Steuersätze umso niedriger, je enger die familiäre Bindung zwischen Erbe und Erblasser.
2. Wer wird Eigentümer einer Immobilie nach dem Erbfall?
Unabhängig davon, ob ein Testament vorliegt oder die gesetzliche Erbfolge greift, werden mit dem Tod des Erblassers der Erbe oder die Erben automatisch Eigentümer der Immobilie. Sie treten nach § 1922 BGB als sogenannte Gesamtrechtsnachfolger in alle Rechte und Pflichten ein. Erben mehrere Personen, dann spricht man von einer Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen Erben gemeinsam. Entscheidungen – etwa über Verkauf, Vermietung oder Sanierung – müssen einstimmig getroffen werden.
3. Kann ich meinem Kind oder meinem Ehepartner den Pflichtteil entziehen?
Nur unter bestimmten, eng begrenzten Voraussetzungen, ist es möglich, den Pflichtteil zu entziehen. Beispielsweise in Fällen, in denen strafrechtlich relevantes Fehlverhalten vorliegt. Es besteht die Möglichkeit, zu Lebzeiten einen Pflichtteilsverzicht zu verhandeln oder aber etwa den Pflichtteil zu reduzieren, indem Schenkungen zu Lebzeiten getätigt werden. Auch die Adoption von Erwachsenen kann sich anbieten. Wichtig ist, dass dabei die Reduzierung des Pflichtteilsanspruchs nicht Hauptaugenmerk des Erblassers ist.
4. Was muss ich bei der Erstellung eines Testaments beachten?
Der letzte Wille muss zwar nicht zwingend notariell beurkundet werden, jedoch muss er komplett handschriftlich und eigenständig verfasst sein. Werden auch nur Teile davon mit dem Computer erstellt, ist das Testament nicht rechtskräftig. Wichtig sind zudem klare Formulierungen, damit es nicht zu Fehlinterpretationen kommen kann. Grundsätzlich reicht es aus, das Testament zu Hause aufzubewahren. Allerdings besteht dann die Gefahr, dass es nach dem Ableben nicht gefunden wird. Ein weiteres Risiko besteht darin, wenn es mehrere Testamente gibt.
5. Was kann ich mit dem Testament regeln?
Wer sicherstellen möchte, dass eine bestimmte Person die Immobilie erhält oder wer Streit unter Erben vermeiden will, sollte unbedingt ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen. Klare Regelungen im Testament können hilfreich sein, um Konflikten und Streitigkeiten in der Familie zu verhindern. Je weniger vor dem Ableben geklärt wurde, desto häufiger kommt es zu Konflikten unter den Erben. Es kann für eine planvolle Nachlassplanung förderlich sein, ein Generationen übergreifendes Gespräch zu führen, um mehr über die Wünsche und Vorstellungen der künftigen Erben herauszufinden. Dies kann die Entscheidungsfindung erleichtern. Kommt es dennoch zu Streitigkeiten, kann eine Mediation durch einen unparteiischen Dritten helfen.
6. Kann ich eine Immobilie auch zu Lebzeiten übertragen?
Ja, das ist über eine Schenkung möglich – oft mit Nießbrauch oder Wohnrecht für den Schenker. Die Freibeträge liegen bei 400.000 Euro je Kind und pro Elternteil und können alle zehn Jahre ausgeschöpft werden. Diese sogenannte vorweggenommene Erbfolge kann steuerlich vorteilhaft sein, sollte aber gut geplant und notariell begleitet werden.
7. Muss ich Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie zahlen?
Das hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Es gibt Freibeträge, die zum Beispiel bei 400.000 Euro pro Kind liegen. Erst wenn diese Summe überschritten wird, fällt Erbschaftsteuer an. Tatsächlich wird die Erbschaftsteuer oft unterschätzt. Man sollte bedenken, dass das Finanzamt den Verkehrswert anhand gesetzlicher Bewertungsverfahren ermittelt. Für eine realistische Einschätzung empfiehlt sich deshalb ein unabhängiges Gutachten, besonders beim Verkauf oder wenn es um die Feststellung von Pflichtteilsansprüchen geht.
8. Braucht man einen Erbschein, um ins Grundbuch eingetragen zu werden?
Nicht immer. Wenn ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt, reicht dies oft aus. In anderen Fällen ist ein Erbschein notwendig, um die Umschreibung im Grundbuch zu beantragen.
9. Kann ich eine geerbte Immobilie ausschlagen oder diese sofort verkaufen?
Erben können die Erbschaft ausschlagen. Das ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn die Immobilie stark verschuldet ist oder hohe Sanierungskosten drohen. Die Ausschlagung muss innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls erfolgen. Ein Verkauf wiederum ist grundsätzlich möglich, sobald der oder die Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Das setzt meist einen Erbschein oder ein notarielles Testament voraus. Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen.
10. Was passiert mit einer vermieteten Immobilie im Erbfall?
Der Mietvertrag bleibt bestehen. Der Erbe tritt in die Rolle des Vermieters ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, aber an gesetzliche Fristen gebunden.
eBook: "Vererben von Immobilien"
Die Weitergabe des Immobilienvermögens an die nachfolgenden Generationen ist sehr komplex. Denn zum einen sind Immobilien, anders als Geldvermögen, nicht teilbar und oftmals mit Emotionen behaftet. Zum anderen gibt es in diesem Bereich zahlreiche unterschiedliche Möglichkeiten, wie Immobilien an die nächste Generation weitergegeben werden können. Licht ins Dunkel bringt das eBook "Vererben von Immobilien", ein Leitfaden für Immobilienbesitzer und Erblasser sowie deren Familien und Erben, von Dr. Rafael K. Hörmann von der CHP Rechtsanwalt & Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB in München, Laura Victoria Schick von der Michael Schick Immobilien GmbH & Co. KG in Berlin und Michael Thaler von der TOP Vermögen AG in Starnberg erstellt wurde.
Im ersten Teil dieses Leitfadens gehen die Experten auf das gesetzliche Erbrecht laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein. Sie legen darin dar, wer was erbt, wenn kein Testament vorhanden ist. Der zweite Teil geht darauf ein, welche Anforderungen ein Testament erfüllen muss, was sich damit regeln lässt und wie hoch die Pflichtteile sind. Zudem wird alles Wissenswerte rund um das Thema Erbschaftsteuer erläutert und wie diese berechnet wird.
Im dritten Teil des eBooks zeigen die Experten verschiedene Lösungsmöglichkeiten auf, mit denen Erblasser ihren Immobilienbesitz gut geplant an die nachfolgenden Generationen weitergeben können und worin jeweils die Vor- und Nachteile der einzelnen Wege liegen. Zudem gehen sie genau auf Sondersituationen wie Patchwork-Familien ein. Im vierten Teil schließlich beschäftigen sie sich mit dem Thema, was nach dem Erbe mit der Immobilien geschehen kann, welche Probleme und Unwägbarkeiten es gibt, nach welchen Verfahren sich eine Immobilie bewerten lässt und wie man mit Streitigkeiten umgeht, wenn diese auftreten und welche speziellen Rahmenbedingungen für Auslandsimmobilien gelten.
Ergänzt werden die einzelnen Punkte durch zahlreiche wissenswerte Zusatzinformationen, kurze Zusammenfassungen und anschauliche Praxisbeispiele sowie Berechnungen zum Beispiel zur Erbschaftsteuer.
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