Selbstständige Handwerker können nicht nur im betrieblichen Bereich durch gezielte Steuerstrategien Steuern sparen. Auch privat gibt es die eine oder andere Steuerermäßigung. Besonders interessant ist es, eine Immobilie zu erben, ohne dafür Erbschaftsteuer zu bezahlen. Wie das möglich ist.
Normalerweise ermittelt das Finanzamt den Wert des geerbten Vermögens, zieht den persönlichen Erbschaftssteuerfreibetrag davon ab und legt für den verbleibenden Betrag die Erbschaftsteuer fest. Gerade, wenn Immobilien im Spiel sind, kann das teuer werden. Wenn es sich bei der geerbten Immobilie jedoch um das Familienheim des verstorbenen Ehegatten oder des verstorbenen Elternteils handelt, dann ist dieses Erbe unter bestimmten Voraussetzungen tatsächlich frei von der Erbschaftsteuer. Die entsprechenden Regelungen finden sich in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c Erbschaftsteuergesetz.
Grundregel 1: Unverzüglicher Einzug
Damit das geerbte Familienheim ohne die Zahlung von Erbschaftsteuer auf den Ehegatten oder das Kind übertragen werden kann, muss der Erbe "unverzüglich" in das Familienheim einziehen und es zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Das Finanzamt definiert "unverzüglich" als einen Zeitraum von höchstens sechs Monaten.
In der Praxis sind diese sechs Monate jedoch illusorisch und kaum zu schaffen. Das Familienheim muss nämlich geräumt und in der Regel saniert werden, bevor der Erbe einziehen kann. Oftmals dauern Erbstreitigkeiten auch länger als sechs Monate, was einen unverzüglichen Einzug verhindert.
Wenn das Finanzamt die Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim ablehnt, weil der Einzug erst nach Ablauf der Sechsmonatsfrist erfolgte, lohnt es sich, dagegen vorzugehen. Denn wenn den Erben keine Schuld am verzögerten Einzug trifft und er nachweisen kann, dass er von Anfang an beabsichtigte, das Familienheim zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, müsste die Steuerfreiheit gewährt werden.
Praxis-Tipp: Für die Steuerbefreiung unschädliche Gründe für einen verspäteten Einzug ins geerbte Familienheim sind beispielsweise:
- Aufgrund von Streitigkeiten mit der Erbengemeinschaft über die Aufteilung des Erbes war der Einzug nicht innerhalb von sechs Monaten möglich.
- Es wurden umgehend nach dem Erbe Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben. Diese verzögerten sich jedoch (spät entdeckte Schäden am Haus, ausbleibende Materiallieferung, Handwerker hatte noch keine Zeit).
- Die Mutter hat ein Wohnrecht und zieht erst nach ihrem Einzug ins Heim aus. Erst danach zieht das Kind, das das Familienheim geerbt hat, ein (FG Niedersachsen, Urteil v. 14.5.2025, Az. 3 K 80/24).
Grundregel 2: Mindestens 10-jährige Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Wenn die erste Hürde genommen ist und das Finanzamt von dem "unverzüglichen" oder ohne Verschulden verzögerten Einzug ins Eigenheim überzeugt ist, folgt die zweite Voraussetzung. Der Erbe muss das geerbte Familienheim für mindestens zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Zieht er früher aus oder verkauft er das Familienheim innerhalb dieses Zeitraums, kippt die Steuerbefreiung rückwirkend und das Finanzamt fordert die Erbschaftsteuer für den Wert des Familienheims nach.
Nur wenn der Zehnjahreszeitraum aufgrund des Todes des Erben oder des Umzugs in ein Pflegeheim nicht eingehalten werden kann, bleibt es ausnahmsweise bei der Steuerbefreiung.
Familienheim steuerfrei erben: Wichtige Infos
Kind als Erbe: Erbt ein Kind von einem Elternteil das Familienheim, gilt die Erbschaftsteuerbefreiung nur für den Wert einer Immobilie mit bis zu 200 Quadratmetern Wohnfläche. Bei mehr als 200 Quadratmetern Wohnfläche wird der Wert der übersteigenden Wohnfläche in die Ermittlung des geerbten Vermögens einbezogen. Nach Abzug des persönlichen Erbschaftssteuerfreibetrags kann Erbschaftsteuer anfallen.
Immobilie unbewohnt: Wenn das geerbte Familienheim vor dem Tod des Eigentümers einige Zeit leer stand, weil dieser pflegebedürftig war und ins Heim ziehen musste, dann handelt es sich dennoch um ein begünstigtes Familienheim.
Kommunikation: Wer ein Familienheim erbt und aus welchen Gründen auch immer später als sechs Monate nach dem Erbfall einzieht, sollte regen Kontakt mit dem Finanzamt halten und es regelmäßig und ausführlich über die Gründe der Verzögerung informieren. Am besten holt man sich vom Handwerker oder von der Erbengemeinschaft schriftliche Bestätigungen ein und legt diese im Zweifel dem Finanzamt als Beweis vor. Diese Mühen lohnen sich auf jeden Fall, da es bei der Erbschaftsteuerbefreiung für Immobilien schnell um Steuerersparnisse in Höhe von mehreren tausend Euro gehen dürfte.