Ortskernaktivierung Bauen im Bestand: Wenn Leerstand zum Leben erwacht

Stillgelegte Bauernhöfe, die Gastwirtschaft seit Jahren geschlossen, die ehemalige Schule lange schon verlassen. Während in der Ortsmitte vieler Dörfer an leerstehenden Gebäuden der Putz bröckelt, wachsen auf den Wiesen ringsum neue Wohngebiete in die Landschaft. Dass es anders geht und dabei auch nachhaltige Energiekonzepte umgesetzt werden können, beweisen die Beispiele Walddorfhäslach und Eutingen.

Im Ortsteil Walddorf der rund 5.400 Einwohner zählenden Ge­meinde Walddorfhäslach nördlich von Reutlingen zeigt sich, wie eine Wende in der Baukultur aussehen kann. Vor wenigen Jahren noch prägte ein Schweinemastbetrieb den Ortskern. Nebenan dümpelten der Gasthof "Zum Ochsen" und die einst älteste dampfbetriebene Molkerei Baden-Württembergs vor sich hin. Doch die Gemeinde wollte das Areal nicht dem schleichenden Verfall preisgeben.

Prototyp für ganzheitliche Ortskernentwicklung

Unter der Regie der Firma Jako Bau­­denkmalpflege aus Rot an der Rot entstand innerhalb von fünf Jahren eine neue Ortsmitte mit neun Gebäuden – ein Ensemble aus historischer Bausubstanz und vier Neubauten mit 28 Eigentumswohnungen. Das ge­samte Areal ist weitgehend barrierefrei und verursacht keine CO₂-Emissionen. "Wir wollten beweisen, dass historische Gebäude zu 100 Prozent mit erneuerbaren Energien versorgt werden können", sagt Matthias Binninger, da­mals Projektentwickler bei Jako. Er sieht Walddorfhäslach als Prototyp für eine ganzheitliche Ortskernentwicklung.

Im ehemaligen Schweinestall praktizieren heute Ärzte. In den landwirtschaftlichen Gebäuden der Rathausgasse haben Rats- und Trausaal Einzug gehalten, dazu eine Bibliothek und das Bürgerbüro sowie eine Praxis für Physiotherapie. Die Molkerei bietet Raum für Veranstaltungen. Geothermie und Sonnenstrom versorgen das gesamte Gebiet mit Energie. "Mit handwerklichem Know-how lassen sich Gemeinden zukunftsfähig aufstellen, ohne ihre Identität zu verlieren. Das Potenzial ist extrem hoch, wenn wir die Schnittstellen der Ortskernaktivierung von der Planung über das Bauen bis hin zum Betrieb im Griff haben", ist sich Binninger sicher.

Aus diesen Gedanken heraus und mit der Erfahrung aus dem Projekt in Walddorfhäslach wurde im Jahr 2022 unter dem Dach der Jako-Gruppe das Joint Venture "DenkMalNachhaltig" gegründet, mit Matthias Binninger als Geschäftsführer. Seither treiben er und seine Mitstreiter die nachhaltige Arealentwicklung im Bestand zum Festpreis über alle Leistungsphasen hinweg voran. "Durch Nicht-Bauen die Welt gestalten", lautet die Devise. Gemeint ist: nicht neu bauen. Im April steht die nächste Entwicklungsstufe bevor. Dann soll das Unternehmen unter dem neuen Namen "DenkMalRegenerativ" als eigenständige GmbH mit Sitz in München die Baukulturwende weiter beschleunigen.

Durch Bauen im Bestand graue Energie erhalten

Dass die Bauwirtschaft sich wandeln muss, liegt auf der Hand. Rund 40 Prozent des gesamten deutschen CO₂-Austoßes gehen auf den Bau und Betrieb von Gebäuden zurück. Mehr als die Hälfte des Abfalls stammt aus der Baubranche und 90 Prozent der mineralischen, nicht nachwachsenden Rohstoffe werden zu Baumaterial verarbeitet, rechnet der Verein Architects for Future vor. Die in Bestandsbauten gespeicherten Emissionen, die sogenannte graue Energie, ge­­winnen angesichts der drohenden Klimakrise an Wert.

Aber innerörtliche Areale haben viel mehr zu bieten als graue Energie. Sie stiften Identität und stärken den Zu­sammenhalt in der Ge­meinschaft. All diese Potenziale möchten "DenkMalNachhaltig" (DMN) und das Nachfolgeunternehmen heben. Beispielhaft dafür steht das Adler-Areal in Weitingen, einem Ortsteil der Gemeinde Eutingen im Nordschwarzwald.

Der Gasthof Adler mit angeschlossener Brauerei, 1746 erstmals er­­wähnt und später um Stallungen, Scheunen und Kegelbahn erweitert, wurde 1997 geschlossen und steht seit zehn Jahren leer. Was heute im ansonsten schmucken Ortsbild als Schandfleck wahrgenommen wird, könnte sich in ein lebendiges Mehrgenerationen-Areal entwickeln. Die Planungen für das Gebiet mit einer Fläche von 6.900 Quadratmetern hat DMN schon bis zur Genehmigungsreife vorangetrieben.

Dabei wurden im Rahmen einer Bürgerwerkstatt auch Ideen der Einwohner berücksichtigt. Demnach soll im Adler eine Tagespflegestation entstehen. Das ehemalige Brauhaus würde sich in eine Kindertagesstätte verwandeln, ergänzt durch ein Familienzentrum im Obergeschoss. In den einstigen Scheunen sowie einem neu zu errichtenden Holzbau sollen Wohnungen für alle Altersgruppen, darunter betreutes Wohnen, und Büros einziehen. Und mit "Mayers Café-Bistro" wollen die Planer die Er­­innerung an die Geschichte des Gasthofes und seiner langjährigen Betreiberfamilie wachhalten.

Innovatives Energiekonzept

Besonders stolz verweist Matthias Binninger auf das ausgeklügelte Energiekonzept für das Adler-Areal, das mit drei Innovationen Maßstäbe setzt. So wurde ein denkmalkonformer Biberschwanz-Dachziegel entwickelt, der sowohl Wärme als auch Strom produziert. Eine Weltneuheit, in der ein enormes Po­tenzial schlummert, denkt man etwa an die riesigen Dachflächen von Kirchen oder Schlössern. Zudem soll neuartiger Lehmdämmputz mit Aerogel zum Einsatz kommen. Die kleinen Kügelchen aus Siliziumdioxid, die dem Putz beigemischt werden, gelten dank des hohen Luftanteils als leichteste und effektivste Dämmstoffe der Welt. Das Material erlaubt dünne Wände bei hohem Dämmvermögen.

Das Herzstück des Energiekonzeptes bildet ein Druckluftspeicher mit einer Kapazität von acht bis zu zwölf Megawattstunden in der Tiefgarage. Mit überschüssigem Strom wird dort Luft verdichtet. Die dabei entstehende Abwärme soll in den Heizkreislauf fließen. Liefern erneuerbare Quellen nicht genügend Strom, kann die unter Druck stehende Luft beim Entweichen über eine Turbine einen Generator antreiben, der Strom er­zeugt.

Bestandsgebäude zu erhalten und mit moderner Technologie in regenerative Quartiere zu verwandeln, das haben sich Matthias Binninger und seine Mitstreiter von "DenkMalRegenerativ" auf die Fahnen geschrieben. Leerstand gibt es reichlich. Um einen bundesweiten Überblick über erhaltenswerte Gebäude zu geben und an deren Rettung interessierte Partner zu vernetzen, hat das Unternehmen eine gemeinnützige Kampagne unter dem Titel "Orange Liste" gestartet.