Die Notenbanker in Europa und den USA haben die Leitzinsen um je 0,5 Prozentpunkte nach unten geschraubt. Zuvor sind die Renditen von Anleihen mit längerer Laufzeit gesunken. Das drückt die Kosten für Baudarlehen und Immobilienkäufe. Stellt sich die Frage: Sind Immobilien zur Kapitalanlage wieder lukrativ?
In Sachen Immobilien herrscht bei vielen Nutzern und Anlegern große Verwirrung: Wer eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, um selbst darin zu wohnen, sollte bei der Finanzierung zwar auch mit spitzem Stift rechnen. Doch die eigenen vier Wände bieten vielen Menschen etwas, das sich aus ihrer Sicht mit Geld kaum aufwiegen lässt. Dazu gehört etwa die Unabhängigkeit von einem Vermieter und damit die Gewissheit, bis zum Lebensende einen festen Wohnort zu haben.
Bei vermieteten Immobilien zählen nur Zahlen
Anders sieht es aus, wenn es um Immobilien als Kapitalanlage geht. "In diesem Fall geht es ausschließlich um die Frage, ob eine Immobilie zur Vermietung in Sachen Ertrag und Risiko die beste Variante für einen Anleger darstellt oder ob nicht doch bessere Alternativen existieren", sagt Mathias Lebtig von Financial Planning Asset Management in Freiburg. Aus seiner Sicht haben Privatanleger nicht selten eine unrealistische Vorstellung von den Renditen, die sich während der Vermietung und bei einem möglichen späteren Verkauf der Immobilie erzielen lassen. "Das dürfte vor allem durch die letzten zehn Jahre bedingt sein, in denen die Immobilienpreise deutlich stärker gestiegen sind als im langfristigen Mittel", so der unabhängige Vermögensverwalter.
Wertsteigerung liegt im Mittel bei 3 Prozent
Eine realistische Einschätzung bietet daher der Blick in die Statistik. Zuverlässige Daten hat etwa der Informationsdienst Bulwiengesa, der die Wertentwicklung von Immobilien in 125 deutschen Städten misst und die Daten der Bundesbank zur Verfügung stellt. Demnach sind seit 1990, dem Jahr der Wiedervereinigung, die Preise für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in West- und Ostdeutschland jährlich um drei Prozent gestiegen. Das läuft in 34 Jahren auf eine Wertsteigerung von 170 Prozent hinaus. Der weltweite Aktienmarkt (MSCI World) brachte es ohne Dividenden auf ein Plus von 590 Prozent, der DAX-Kursindex immerhin auf 390 Prozent. "Mit einem Wertzuwachs von kaum einem Drittel des MSCI World können Immobilien bei der Rendite nicht mit Aktien mithalten", sagt Andreas Görler von Wellinvest mit Sitz in Berlin, Hamburg und Rostock.
Können es die Mieterträge "herausreißen"?
Bleibt der Blick auf die Mieterträge und auf die Mietrendite. Die Brutto-Mietrendite ist zwar nicht so akkurat wie die Netto-Mietrendite, gibt aber eine erste Orientierung, ob sich ein Immobilien-Investment lohnen könnte. "Dazu wird die Jahres-Kaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und mit 100 multipliziert. Sie sollte bei mindestens fünf Prozent liegen, weil davon noch weitere Kosten abgehen", erklärt Mathias Lebtig. Zu diesen weiteren Kosten gehören nicht umlagefähige Ausgaben für die Hausverwaltung, die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie sowie die Instandhaltungsrücklage, um für spätere Reparaturen gewappnet zu sein. "Nach dem Abzug dieser Kosten von der Jahres-Kaltmiete erhält man den Reinertrag – also das, was man als Vermieter tatsächlich verdient. Teilt man den Reinertrag durch die gesamten Investitionskosten, kennt man die Netto-Mietrendite", sagt Andreas Görler. Zu den Investitionskosten gehören auch die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühren für Makler und Notar.
Netto-Mietrendite liegt bei rund 3 Prozent
Nach Angaben des Postbank Wohnatlas 2024 liegt die durchschnittliche Netto-Mietrendite in Deutschland aktuell bei 3,2 Prozent. Das klingt zwar ordentlich, sollte aber mit den Alternativen verglichen werden. So lag die Dividendenrendite der DAX-Aktien im letzten Jahr bei 3,4 Prozent und damit einen Tick höher als bei Betongold. Und der amerikanische S&P 500-Index hat aktuell zwar eine geringere Dividendenrendite, weist aber seit 1990 einen Wertzuwachs ohne Dividenden von 1.380 Prozent auf. Übrigens: Wo die Netto-Mietrendite niedriger ist als der Durchschnitt, sind meist die Kaufpreise der Immobilien und damit die Wertentwicklung höher – etwa in Metropolen. Wo die Rendite indes höher ausfällt, sind meist die Kaufpreise niedriger – etwa auf dem flachen Land, weil Leerstand wegen geringer Mietnachfrage droht oder größere Investitionen nötig sind.
Gute Alternativen zur Einzel-Immobilie
Einzel-Immobilien hinken in Sachen Wertentwicklung den breiten Aktienmärkten über längere Zeiträume also spürbar hinterher, während die Netto-Mietrendite mit der Dividendenrendite von Aktien aktuell in etwa mithalten kann. Unterm Strich lässt sich sagen, dass Anleger, die attraktive Renditen erzielen wollen, mit anderen Anlageklassen wie Aktien daher besser bedient sind. Dies gilt umso mehr, als Einzel-Immobilien größere Risiken aufweisen, als Betongold-Fans bewusst ist (siehe Interview unten). Das heißt nicht, dass Anleger auf Immobilien verzichten müssen. Es gibt Alternativen, bei denen die Streuung besser und die Kosten niedriger sind als bei Einzel-Immobilien.
Interview mit Mathias Lebtig, Financial Planning Asset Management in Freiburg
Zur Einzel-Immobilie gibt es bessere Alternativen
Herr Lebtig, die Zinsen sinken wieder, und manche Anleger überlegen, in eine Immobilie zur Kapitalanlage zu investieren. Getreu dem Motto: Gewohnt wird immer – und rentabel ist es für mich auch. Was sagen Sie aus dem Blickwinkel eines Vermögensverwalters?
Mathias Lebtig: Der Blick in die vergangenen Jahrzehnte zeigt, dass die Rendite-Bäume bei Immobilien nicht in den Himmel wachsen. Die Wertsteigerung liegt im Schnitt bei drei Prozent per anno. Hinzu kommt die Mietrendite, bei der man unterm Strich ebenfalls mit drei Prozent rechnen kann. Dafür hat man aber sozusagen auch einen Nebenjob als Vermieter. Was oft nicht beachtet wird bei dem Betongold-Thema: Es geht nicht nur um die Renditen, sondern auch um das Risiko.
Was heißt das konkret?
Nehmen wir jemanden, der eine Bestandsimmobilie erwirbt, um sie zu vermieten. Hier gibt es das Risiko, dass die Immobilie technische Mängel hat, die erst später zutage treten und die Kalkulation verhageln. Weiter das Risiko, dass sie schlechter zu vermieten ist, als erwartet oder man einen Mietnomaden an Land zieht. Drittens kann sich die nähere Umgebung negativ verändern, was den Verkaufswert senkt. Wichtiger: Finanziell stellt eine Mietimmobilie für Anleger ein Klumpenrisiko dar, weil darin meist der größte Teil ihres Vermögens steckt. Daher kommen Einzelimmobilien zur Kapitalanlage im Grund nur für Anleger mit mehreren Millionen Euro infrage.
Was können Nicht-Millionäre tun, wenn sie dennoch in Immobilien investieren wollen?
Der in Deutschland bekannteste, aber definitiv nicht der beste Weg sind die offenen Immobilienfonds. Der Grund: Diese Finanzprodukte bieten wegen der hohen laufenden Kosten relativ geringe Renditen sowie wegen der gesetzlichen Vorgaben deutliche Nachteile bei der Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft. Eine lohnende und flexible Alternative dazu sind Real Estate Investment Trusts (REIT), die an der Börse gehandelt werden. REIT dürfen aber ausschließlich in Gewerbeimmobilien investieren. Dazu zählen etwa Einkaufszentren, Hotels, Krankenhäuser sowie Büro- und Logistikimmobilien.
Der Kauf von Wohnimmobilien ist den Real Estate Investment Trusts nicht erlaubt?
Das ist in Deutschland den Wohnungsunternehmen wie Vonovia und (der mit Vonovia fusionierenden) Deutsche Wohnen vorbehalten. Auch TAG Immobilien und LEG Immobilien gehören zu den Aktiengesellschaften, über die man auf einen Schlag in hunderttausende Immobilien investieren kann. Offene Immobilienfonds können ebenfalls in Wohnimmobilien investieren.
Das bedeutet also: Über REIT und solche Aktiengesellschaften können Anleger unkompliziert und breit gestreut in Wohn- und Gewerbeimmobilien investieren?
Richtig. Zudem vermeiden Anleger auf diese Weise die angesprochenen Risiken und ersparen sich die Arbeit, die als Vermieter auf sie zukommen würde. Darüber hinaus schütten Real Estate Investment Trusts mindestens 90 Prozent der Erträge aus, wenn sie keine Körperschafts- bzw. Gewerbesteuer zahlen wollen. Anleger haben sozusagen den Status eines Vermieters, der die Mieterträge kassiert, ohne sich darum kümmern zu müssen – eine charmante Lösung, wie ich finde. Zudem gibt es ETFs, die das Geld auf Dutzende dieser REITs und Immobilienaktien streuen.
Welchen Anteil können bzw. sollten solche Immobilien-Investments in einem Aktienportfolio ausmachen?
Das kommt auf die Anleger, ihre Ziele sowie ihre Risikoneigung an. Immobilien-Investments erzielen im Allgemeinen niedrigere Renditen als der breite Aktienmarkt, bieten dafür aber etwas mehr Stabilität. Wenn aber die Zinsen wie 2022 schnell und stark steigen, kommen sie deutlich unter Druck. Vor diesem Hintergrund halte ich einen Anteil zwischen fünf und 20 Prozent am Gesamtvermögen für angemessen.