Landwirtschaftliche Flächen sollten gerade in Zeiten alternativer Energieerzeugung als Familienvermögen nicht unterschätzt werden. Egal ob der nutzbare Grund und Boden zu einem guten Preis verkauft oder für nachfolgende Generationen als Nachlass erhalten werden soll: Eigentümer sollten sich gut informieren.
Es klingt wundervoll, wenn Land in Familien über viele Generationen weitergegeben wird. Aber die heutigen Erben von Ackerland, Wiesen und Wäldern sind in vielen Fällen längst keine Landwirte mehr und wohnen manchmal nicht mal mehr in der Nähe. Trotzdem ist Landbesitz erst einmal eine feine Sache: "Über ein schuldenfreies Sachwert-Erbe kann man sich freuen", sagt Mathias Lebtig, Geschäftsführender Gesellschafter bei der Financial Planning GmbH aus Freiburg. "Die Instandhaltungskosten sind gering und Grund und Boden ist nicht beliebig vermehrbar."
Dass Agrarflächen eher knapp werden, zeigt sich in der Preisentwicklung: Im letzten Jahrzehnt kletterte der durchschnittliche Verkaufswert in Deutschland von knapp unter 12.000 Euro pro Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche auf 26.777 Euro. Allerdings gibt es hier enorme Unterschiede, je nachdem wo die Flächen liegen (siehe Grafik). Aber auch Dinge wie Bodenqualität und letztlich die regionale Nachfrage spielen eine große Rolle bei der Bewertung. So kann mancher Hektar Acker im direkten Münchner Umfeld eine Viertelmillion Euro und mehr einbringen, während er in der Umgebung von Cottbus durchschnittlich eher im Bereich von 5.000 Euro liegt. Aber unabhängig von den regionalen Faktoren stellt sich meist die Frage, ob sich grundsätzlich eher der Verkauf oder das Halten von Ackerland lohnt?
Enorme Preisunterschiede bei Ackerland und Co.
Lage, Lage, Lage: Das gilt nicht nur für Immobilien in Städten, sondern auch für landwirtschaftliche Flächen. Während im Saarland der Hektar Ackerland und Co. im Schnitt nur etwas über 10.000 Euro kostet, liegen die Kosten in Bayern über das sechsfache höher. Aber auch hier gibt es enorme regionale Unterschiede: In Oberfranken liegt der Durchschnittspreis pro Hektar bei knapp unter 25.000 Euro, in Oberbayern über 112.000 Euro und im direkten Umfeld der Landeshauptstadt München wechselt ein Hektar auch schonmal für mehr als eine Viertelmillion Euro den Besitzer.
Verpachten oder Verscherbeln?
Werden die Flächen nicht mehr selbst von der Familie bewirtschaftet, sind sie in der Regel verpachtet. Ob unter diesen Voraussetzungen ein Verkauf oder ein Festhalten am Bodenbesitz sinnvoll ist, sollte unter Beachtung der eigenen Gesamtvermögenssituation analysiert werden. Wird ein Verkauf erwogen, sollte das unbedingt mit Sachkundigen vor Ort besprochen werden, denn eine Preisbewertung ist für Laien oft schwierig. "Empfehlenswert ist ein Immobilienbüro, das neben dem klassischen Makeln auch eine Beratung auf Honorarbasis anbietet", rät Mathias Lebtig vom Freiburger Vermögensverwalter Financial Planning. Äcker sind seiner Ansicht nach eher keine Investmentidee für die große Masse: "Die Renditen von landwirtschaftlichen Flächen sind normalerweise deutlich niedriger als die langfristigen Aktienrenditen." Zudem ist Handelbarkeit schwieriger. Denn im Gegensatz zu den meisten privaten Immobilien gibt es bei Ackerflächen und Co. oft lokale Verkaufseinschränkungen bzw. Vorkaufsrechte für aktive Landwirte oder Gemeinden. Zusätzlich kann es steuerliche Fallstricke bei einer Feld-, Wald- und Wiese-Erbschaft geben und der vorsorgliche Besuch bei einem thematisch versierten Steuerberater ist ratsam.
Besser behalten
"Auch bei einem Verkauf können auf landwirtschaftliche Themen spezialisierte Steuerberater mit ihrem oft breit gefächerten Netzwerk unterstützen", weiß Hans-Heinrich Meller, Vorstand bei der FiNUM.Private Finance AG und aktiver Landwirt mit familieneigenem Hof vor den Toren Kölns. Eine erste Einordnung für die landwirtschaftliche Nutzbarkeit und einen ungefähren Wert geben Ackerzahlen und Bodenrichtwerttabellen. Hier können die jeweiligen Landwirtschaftskammern der Bundesländer weiterhelfen. In der Regel ist es momentan kein großes Problem, Flächen vor Ort verkauft zu bekommen und so etwas wird oft sogar händeringend gesucht. Aber der Vermögensexperte Hans-Heinrich Meller würde im Moment auch nicht leichtfertig Flächen verkaufen: "In Zeiten der anstehenden Energiewende ist die Erbschaft von Ackerflächen, Weideland oder Wald sogar noch eher ein Segen als früher."
Über Generationen erhalten
So etwas im Familienbesitz zu bewahren, könnte ein echtes Zukunftsinvestment darstellen. Damit das aber wirklich erhalten werden kann, muss am besten schon der Erblasser die Weichen stellen: "Grundsätzlich macht es ein Erbe komplizierter, wenn viele Personen über die zukünftige Nutzung einvernehmlich entscheiden müssen", weiß FiNUM-Experte Meller. Deswegen sollten Erblasser durch vorausschauende Regelungen dafür sorgen, dass landwirtschaftliche Flächen möglichst komplett an einen daran interessierten Nachfolger gehen. Denn ohne so eine Vorsorge greift die gesetzliche Erbfolge. Stirbt dann zum Beispiel der neuverheiratete Vater einer Familie mit zwei Kindern aus erster Ehe, würde nach der gesetzlichen Regelung die Hälfte eines Ackers an die Ehefrau und je ein Viertel an die beiden Nachkömmlinge gehen. In solchen konfliktträchtigen Konstellationen bleibt oft keine andere Option, als das durch einen Verkauf zu bereinigen. Wer Landbesitz für nachfolgende Generationen erhalten will, sollte sich deswegen lieber früher als später mit Nachfolgeregelungen auseinandersetzen.
Checkliste: Die ersten Schritte bei einer Feld-, Wald- und Wiesen-Erbschaft
1. Nachfolgereglung anstreben
Durch die gesetzliche Erbfolge entstehen schnell Erbengemeinschaften, die nur einstimmig handeln können. Kommt es zum Streit, bleibt oft nur der Verkauf. Sollen landwirtschaftliche Flächen für die nächsten Generationen erhalten werden, ist es deswegen sinnvoll, rechtzeitig über ein Testament, Schenkungen etc. für eindeutige Regelungen zu sorgen.
2. Steuerberater aufsuchen
Selbst wenn in einer Familie seit Jahrzehnten niemand mehr als Landwirt tätig ist, können verpachtete Flächen einem ruhend landwirtschaftlichen Betrieb zugerechnet werden. Auch bei einer eventuell möglichen Mithilfe bei der Erschließung als Bauland lauern Steuerfallstricke. Je früher hier der Rat eines thematisch versierten Experten genutzt wird, desto besser.
3. Wert ermitteln
Über die Landwirtschaftskammern können Informationen eingeholt werden, in welcher Preisregion ein Stück Nutzland liegt. Wer wirklich verkaufen will, sollte das nicht unbedingt auf eigene Faust machen. Regional vernetzte Experten können oft bessere Preise erzielen als Laien.
4. Pachtperspektive abschätzen
Ist in der Familie keiner mehr als Bauer aktiv, werden entsprechende Flächen in den meisten Fällen verpachtet sein. Hier kann es sich durchaus lohnen, einen genauen Blick in den Pachtvertrag zu werfen. Läuft der in nächster Zeit aus, gibt es durch die Nutzung alternativer Energien heute oft einen breiteren Interessentenkreis als noch vor einigen Jahren und bessere Einnahmemöglichkeiten.
5. Vermögenssituation analysieren
Um rational zu entscheiden, ob Agrarland besser behalten oder verkauft werden sollte, sollte eine Analyse der persönlichen Vermögenssituation erfolgen. Ist zum Beispiel genug Reserve für die Altersvorsorge vorhanden oder stehen Eigenkapital-intensive Projekte wie der Kauf eines Eigenheims an? Grundsätzlich könnten gefragte Nutzflächen in Zukunft als Investment interessant sein, aber sind nicht in jedem Vermögensmix wirklich gut aufgehoben.