Auch wenn ein Vermieter von Geschäftsräumen lange Zeit nur einen Teil der im Mietvertrag vereinbarten Nebenkosten einfordert, ergibt sich daraus keine Änderung der Vertragsverhältnisse und der Vermieter kann die Kosten innerhalb einer bestimmten Frist nachfordern. Im Unterschied zu Wohnraummieten gilt für die Nachforderungen auch keine Ausschlussfrist.
Keine Ausschlussfrist bei Nachforderungen für Geschäftsräume
Im zugrundeliegenden Fall klagte ein Vermieter von Gewerberäumen wegen rückständiger Nebenkosten. Die Beklagte war seit 1993 Mieterin der Gewerberäume und zahlte dem Mietvertrag entsprechend anteilige Nebenkosten, die jedoch bis zum Jahr 2004 keine Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwalter enthielten. Im Mietvertrag war die Zahlung dieser Kosten zwar vereinbart worden, die Hausverwaltung forderte sie jedoch nicht ein. Als die Nebenkostenabrechnung ab dem Jahr 2004 rückwirkend ab dem Jahr 2002 neu aufgestellt wurde, da die Hausverwaltungsgesellschaft gewechselt hatte, sollte die Mieterin für diese Zeit die Anteile der Nebenkosten für die oben genannten Posten nachbezahlen. Diese weigerte sich jedoch und wollte den bislang noch nie erhobenen Betrag nicht zahlen.
Der Bundesgerichtshof (BGH v. 27.01.2010, Az.: XII ZR 22/07) legte dazu fest, dass die Abrechnung der Nebenkosten der Geschäftsräume mit den zusätzlichen Kosten für Allgemeinstrom, Wartung der Heizung, Schädlingsbekämpfung und Verwalter im Mietvertrag wirksam vereinbart worden seien und die Beklagte die geforderten Kosten deshalb zahlen müsse, auch wenn sie bislang hierfür nicht aufkommen musste. Er erkannte auch den Zeitraum ab 2002 an und legte grundsätzlich fest, dass der Vermieter von Geschäftsräumen die Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist übergeben muss. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Die Forderungen der Hausverwaltung seien im vorliegenden Fall in einer angemessenen Frist gestellt worden. Für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 werde die vorgegebene Frist in jedem Fall eingehalten. Für das Jahr 2002 werden die Forderungen laut BGH ebenfalls nicht verwirkt, da es hier an den erforderlichen vertrauensbildenden Umständen fehle. Die Beklagte hatte demnach von vornherein die beanstandeten Nebenkosten bei ihrer Preiskalkulation nicht berücksichtigt, obwohl sie im Mietvertrag als umlagefähig ausgewiesen waren.
Im Unterschied zu Wohnraummieten gilt für Mieten von Gewerberäumen bei Betriebskostennachforderungen keine Ausschlussfrist, so dass auch nach Ablauf der Frist noch Nachforderungen gestellt werden können, wenn sie vom Vermieter ausreichend begründet werden. Laut BGH existiert für Geschäftsraummieten grundsätzlich keine gesetzliche Regelung über den Ausschluss von Nebenkostennachforderungen.
Auch der Hinweis der Mieterin auf eine konkludente (stillschweigende) Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten, da diese jahrelang nicht eingefordert worden sind, wird vom BGH nicht anerkannt. Von einer derartigen Änderung kann nicht ausgegangen werden, wenn einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet werden. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.
Das Urteil finden Sie unter juris.bundesgerichtshof.de .