Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss Gewinne aus diesem Verkauf im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts versteuern. Doch gilt dieser Grunsatz auch bei Ferienwohnungen?
Nur wenn die Immobilie dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor, ist der Verkauf steuerfrei. Diese Ausnahmeregelung soll nach Auffassung des Finanzgerichts Köln für Ferienwohnung nicht gelten. Das letzte Wort hat nun jedoch der Bundesfinanzhof.
Voraussetzung "eigene Wohnzwecke"
Bei Verkauf einer selbst genutzten Ferienimmobilie innerhalb der Zehn-Jahresfrist sind Gewinne stets nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts einkommensteuerpflichtig. Die Ausnahmeregelungen bei rein zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG greift nach Auffassung des Finanzgerichts Köln nicht, weil bei einer als Zweitwohnung gemeldeten Ferienwohnung, die nur zu Erholungszwecken dient, die Voraussetzung "eigene Wohnzwecke" nicht erfüllt ist (FG Köln, Urteil v. 18.10.2016, Az. 8 K 3825/11).
Steuertipp: Je nachdem, in welcher steuerlichen Situation Sie sich befinden, ist folgende Vorgehendweise empfehlenswert:
- Verkauf: Hat der Verkauf einer dauerhaft selbst genutzten Ferienwohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist bereits stattgefunden und das Finanzamt besteuert nach den Urteilsgrundsätzen ein privates Veräußerungsgeschäft, sollten Sie mit einem Einspruch kontern. Verweisen Sie auf ein BMF-Schreiben, dass auch bei einer Ferienwohnung eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anerkennt (BMF, Schreiben v. 5.10.2010, Az. IV C 3 – S 2256 – 263/00, Tz. 5.3). Lässt sich das Finanzamt nicht überzeugen, halten Sie an Ihrem Einspruch fest und beantragen Sie ein Ruhen des Einspruchsverfahrens. Denn das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof in einem Revisionsverfahren (BFH, Az. IX R 37/16).
- Planung: Planen Sie den Verkauf einer selbst genutzten Ferienwohnung, gehen Sie auf Nummer Sicher und verkaufen Sie diese erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Dann ist der Verkauf ohne Wenn und Aber einkommensteuerfrei.
Weitere Steuertipps finden Sie im DHZ-Steuerarchiv.