Die selbst genutzte Immobilie ist oftmals der einzige Vermögenswert. Das macht eine Sanierung oder Renovierung im Alter zu einem finanziellen Problem. Die Wohnung oder das Haus zu verkaufen, ist für viele keine Option. Daher lohnt der Blick auf Alternativen, um zumindest einen Teil der Immobilie flüssig zu machen.
1. Beleihung
Sofern die Immobilie lastenfrei ist, kann ein neues Darlehen aufgenommen werden. Eine Beleihung bis zu 50 Prozent des ermittelten Verkehrswertes ist trotz der zuletzt gestiegenen Zinsen meist zu günstigen Konditionen möglich. Befindet sich das Objekt in begehrten Städten, sollte in den letzten Jahren eine Wertsteigerung stattgefunden haben. 50 Prozent des aktuellen Wertes entsprechen dann oft dem Kaufpreis vor 15 oder 20 Jahren. Ab einem gewissen Alter kann es allerdings schwierig sein, einen Kreditgeber zu finden; insbesondere wenn die Rentenerwartung oder die Rente niedrig sind.
2. Umkehrhypothek
Stehen regelmäßige Zahlungen im Vordergrund, kann man sich für eine Art Immobilienverrentung entscheiden. Die eigene Immobilie dient dabei als Sicherheit für einen Kredit, der als einmalige Zahlung, als zeitlich befristete Rente oder als lebenslang gezahlte Rente ausgezahlt wird. Nach dem Tod des Eigentümers wird das Darlehen entweder durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder das Objekt geht in den Besitz des Darlehensgebers über.
3. Teilverkauf
Ist das Objekt schuldenfrei, kann der Eigentümer bis zu 50 Prozent, mindestens aber 100.000 Euro, des Verkehrswertes an einen Teilkäufer veräußern. Im Gegenzug erhält man ein lebenslanges Wohn- und Nießbrauchrecht, das im Grundbuch vermerkt wird. Der Verkäufer behält die volle Entscheidungsgewalt über die Immobilie. Er kann das Objekt weiterhin verkaufen, vermieten oder vererben. Die Käuferunternehmen erhalten aber ein Nutzungsentgelt. Das sind derzeit in etwa 2,90 bis 3,25 Prozent jährlich bezogen auf die Auszahlungssumme. Die Kosten für den Notar, die Grundbucheintragungen und die Verkehrswertentwicklung trägt komplett der Käufer. Stirbt der Immobilieneigentümer, können die Erben entscheiden, ob sie ihren Teil veräußern oder den schon verkauften Teil zurückkaufen und so die Immobilie wieder komplett übernehmen wollen.
4. Leibrente
Die Leibrente für eine Immobilie eröffnet älteren Eigentümern die Möglichkeit, ihr Haus heute zu verkaufen, ohne ausziehen zu müssen. Der Käufer erwirbt die Immobilie, räumt dem bisherigen Eigentümer aber ein lebenslanges Wohnrecht ein. Der Kaufpreis wird dabei nicht komplett bei Vertragsabschluss ausgezahlt, sondern als monatliche Rente. Wahlweise kann eine zusätzliche Einmalzahlung vereinbart werden. Dieser Anspruch auf Leibrente und das Wohnrecht werden an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen. Erst mit dem Ableben des Verkäufers kann der neue Eigentümer frei über die Immobilie verfügen. Voraussetzung ist außerdem, dass die Immobilie selbst bewohnt wird. Je nach Leibrenten-Anbieter muss das Objekt einen Wert von mindestens 200.000 bis 250.000 Euro haben, damit ein Verkauf möglich ist.
Fazit
Die höchste finanzielle Flexibilität erhält man sicherlich, wenn man einen größeren Einmalbetrag erhält. Sofern man noch berufstätig ist und finanzielle Flexibilität wichtig ist, sollte man die Beleihung seiner Immobilie prüfen, da die Gesamtkosten geringer ausfallen. Zudem kann eine Grundschuld sich günstig auf die Erbschaftssteuer auswirken, weil der Kredit den Wert der Immobilie mindert. Außerdem ändert sich nichts an den Eigentumsverhältnissen. Bei einem Kredit ist allerdings zu berücksichtigen, dass eine Tilgung vorhanden ist, die die monatliche Belastung erhöht.
Für ältere Eigentümer, Rentner oder Menschen mit geringem Einkommen kommt eher der Teilverkauf infrage. In beiden Fällen sollte das Geld nicht komplett ausgegeben werden, sondern ein signifikanter Teil in ein gut strukturiertes, liquides Wertpapierportfolio investiert werden. Durch die Ausschüttungen und die Wertentwicklung können die monatlichen Ausgaben für Kreditkosten und das Nießbrauchentgelt neutralisiert oder zumindest abgemildert werden.
Zum Autor: Andreas Görler ist Senior Wealthmanager bei der Wellinvest - Pruschke & Kalm GmbH in Berlin.