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Fachkräfte- und Wohnraummangel Comeback der Werkswohnungen: Wenn der Chef zum Vermieter wird

Angesichts von Fachkräftemangel und Wohnungsnot in Ballungsräumen erleben Werkswohnungen wieder einen Aufschwung. Unternehmen wollen damit bei ihren Mitarbeitern punkten. Beschäftigte müssen aber ein paar Feinheiten beachten.

Ein traditionelles Familienunternehmen in dritter Generation: Die Bäckerei Häussler ist in Memmingen eine Institution. 16 Filialen gehören zu dem mittelständischen Handwerksbetrieb, das Geschäft mit Brot und Brötchen läuft. Und dennoch fällt es dem Unternehmen immer schwerer, Arbeitskräfte für seine verschiedenen Standorte zu finden. Geschäftsführer Hermann Markus Häußler hat sich deshalb etwas einfallen lassen: Er will Wohnraum für seine Beschäftigten anbieten. "Die Mietpreise in Memmingen sind in den letzten Jahren enorm gestiegen, Memmingen gehört mittlerweile fast schon zum Speckgürtel Münchens. Für unsere Angestellten ist das kaum noch erschwinglich", so der Bäckermeister. Sein Plan: Auf einem Grundstück in Unternehmensbesitz sollen neben Büros und Verkaufsräumen auch Wohnungen für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter entstehen.

Häußler folgt einem bundesweiten Trend: Immer häufiger bieten Unternehmen zum Job auch gleich eine Wohnung, zeigt die Wohnungsmarktstudie "Wirtschaft macht Wohnen" des Berliner Wohnungsmarkt-Forschungsinstituts RegioKontext. Damit erlebt das Konzept der Werkswohnung, das eigentlich aus dem ausgehenden 19. und frühen 20. Jahrhundert stammt, eine Renaissance. Damals waren es vor allem die großen Industriekonzerne die im Ruhrgebiet ganze Siedlungen für die dringend benötigten Arbeitskräfte in Stahlschmieden und Bergbau schufen. Staatsunternehmen wie die Post und die Bahn stampften ebenfalls deutschlandweit Mitarbeitersiedlungen aus dem Boden. Noch in den Siebzigerjahren gab es laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) etwa 450.000 Werkswohnungen hierzulande. Nach und nach wurden solche Wohnungen jedoch verkauft, um die Bilanzen um Immobilien zu entlasten und das Geld zu investieren.

Was vor Vertragsunterzeichnung zu beachten ist

Nun die Rolle rückwärts – Werkswohnungen erleben wieder einen Aufschwung. Der aktuelle Kurswechsel hat die gesamte Wirtschaft erfasst – vom Bäcker bis zu Stadtwerken, vom Mittelstand bis zum Großkonzern. Auch kleine Betriebe setzen auf den Wandel in der Personal- und Strukturpolitik.

Für die Mitarbeiter bringt das Konzept jedoch nicht nur Vorteile mit sich – Beschäftigte, die mit einer Werkswohnung liebäugeln, sollten vor der Vertragsunterzeichnung einige Feinheiten beachten. So sollte geklärt werden, ob der Vertrag nur für die Dauer des Arbeitsvertrags gilt, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School. "Ansonsten laufen sie Gefahr, bei Kündigung oder Entlassung auch die Wohnung zu verlieren."

Die Werkswohnung als Wettbewerbsvorteil 

Die Politik ermutigt die Unternehmen dazu, mehr Mitarbeiterwohnungen zu bauen. Der Mitarbeiterwohnungsbau sei ein Zukunftsthema, heißt es dazu beim Bundesbauministerium. In Kooperation mit Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften könne mit dem Bau von Mitarbeiterwohnungen ein wertvoller Beitrag zur Schaffung von mehr Wohnraum geleistet werden. Arbeitgeber könnten bei der Suche nach Fachkräften mit einem Angebot von maßgeschneiderten und bezahlbaren Wohnungen punkten.

Für die steuerliche Entlastung von Arbeitnehmern, die Werkswohnungen nutzen, sorgt dabei eine Gesetzesänderung, die zu Jahresbeginn in Kraft getreten ist: "Hiernach soll der Sachbezugsansatz der vom Arbeitgeber für den Arbeitnehmer zu eigenen Wohnzwecken überlassenen Wohnung unterbleiben", sagt Elin Reiter, Rechtsanwältin in der Wirtschaftskanzlei CMS in Berlin. "Voraussetzung ist, dass das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro pro Quadratmeter ohne Nebenkosten beträgt." Zuvor bestand das Problem, dass Angestellte die vergünstigten Wohnungen als geldwerten Vorteil versteuern mussten. Und wenn der Arbeitgeber dafür nicht aufkam – etwa in Form einer Gutschrift – war unter dem Strich nicht viel gewonnen.

Dass Mitarbeiter nun aber wieder flächendeckend in von ihren Arbeitgebern bereitgestellte Werkswohnungen einziehen, wie es zur Zeit der Industrialisierung im 19. Jahrhundert der Fall war, sieht Immobilien-Professor Vornholz derzeit aber trotzdem nicht. "Mitarbeiterwohnungen sind eher ein Marketing-Instrument in Ballungsräumen." Auf dem Land hingegen stünden genug Wohnungen leer. Die Argumente der Firmen, die auf Werkswohnungen setzen, sind aber die gleichen wie früher, so Vornholz: "Sie können mit vergünstigten Wohnungen als attraktiver Arbeitgeber bei Fachkräften punkten."

Kleiner Unterschied, große Wirkung

Juristen sind für ihre Erbsenzählerei bekannt. So kann ein kleiner Unterschied in der Begrifflichkeit große Auswirkungen auf die rechtliche Praxis haben. So ist es auch bei Werkswohnungen: Hier wird zwischen Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen unterschieden. Bei Werkmietwohnungen stehen Arbeitsvertrag und Mietvertrag nebeneinander, auf das Mietverhältnis finden die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften Anwendung.

Werkdienstwohnungen hingegen werden Arbeitnehmern "im Rahmen des Dienstverhältnisses" zur besseren Erfüllung der Arbeitsleistung überlassen. Das geläufigste Beispiel für solche Werkdienstwohnungen sind Hausmeisterwohnungen. Hier existiert neben dem Arbeitsvertrag kein separater Mietvertrag, sondern es handelt sich um ein einheitliches Vertragsverhältnis, auf das dann auch arbeitsrechtliche Vorschriften Anwendung finden. Hier ist die Nutzung der Werkdienstwohnung arbeitsvertraglich vereinbart und Lohnbestandteil - der Arbeitnehmer muss dementsprechend keine Miete zahlen und das Mietverhältnis kann während des Bestands des Arbeitsverhältnisses nicht isoliert gekündigt werden.

Auch bei der gerichtlichen Zuständigkeit unterscheiden sich Werkmietwohnungen von Werkdienstwohnungen: Bei Rechtsstreitigkeiten über Werkmietwohnungen sind die Amtsgerichte ausschließlich zuständig, für solche aus Werkdienstwohnungen sind es wegen des einheitlichen Vertragsschlusses die Arbeitsgerichte. czy

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