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Umstrittenes Gesetz Umwandlungsbremse treibt Preise für Eigentumswohnungen

Das Baulandmobilisierungsgesetz dürfte zu einer Verknappung des Angebots an Immobilien führen. Eigentumswohnungen werden wohl deutlich teurer.

Immobiliensachverständige prognostizieren für 2021 einen weiteren Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen. Grund dafür ist ein neuer Gesetzentwurf, der vorrausichtlich dieses Jahr in Kraft treten wird. "Durch das Baulandmobilisierungsgesetz und die darin enthaltene Umwandlungsbremse wird es zu einer spürbaren Angebotsverknappung innerhalb des Marktsegments für Eigentumswohnungen kommen und damit zu deutlichen Preissteigerungen", erklärt Katharina Heid, zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung und Geschäftsführerin des Sachverständigen-Unternehmens HEID Immobilienbewertung (Mitglied des Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verbands).

Anfang November 2020 wurde zunächst weitgehend unbeachtet der entsprechende Gesetzentwurf vom Bundeskabinett beschlossen. Stimmt der Bundestag in diesem Jahr den darin geplanten Maßnahmen zu und das Gesetz tritt in Kraft, wird das voraussichtlich massive Folgen für den Immobilienmarkt haben. Insbesondere die enthaltene Umwandlungsbremse dürfte das Marktgeschehen beeinflussen. Sie sieht vor, dass die Länder für die Dauer von bis zu fünf Jahren Gebiete bestimmen dürfen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur mit Genehmigung der zuständigen Behörde zulässig ist.

Mietobjekte werden unattraktiver

"Neben der geplanten Umwandlungsbremse haben Regulierungsbestrebungen seitens der Politik Mietobjekte als Investment für viele Immobilienkonzerne und Privatanleger unattraktiv gemacht. Alternativ entscheiden sich immer mehr Anleger für Eigentumswohnungen als Investitionsobjekt und tragen so zu einer deutlich erhöhten Nachfrage in diesem Segment bei", sagt Katharina Heid.

Politische Maßnahmen zur Mietpreisregulierung, wie die bereits seit 2015 wirksame und zum Jahresbeginn 2020 nochmals verschärfte Mietpreisbremse, führen zu tiefgreifenden Umwälzungen am Immobilienmarkt. Aus diesen Umwälzungen ergeben sich Chancen für Anleger.

"Wer jetzt in den Kauf einer Eigentumswohnung investiert, verzichtet zwar kurzfristig auf eine hohe Rendite durch Mieteinnahmen, kann jedoch langfristig gesehen von der künftigen Marktentwicklung profitieren. Eine Angebotsverknappung bei steigender Nachfrage wird die Preise für Eigentumswohnungen in die Höhe treiben. Wer jetzt eine Immobilie kauft, kann bei deren Verkauf in einigen Jahren wohl einen deutlichen Gewinn erzielen", urteilt Heid.

Investitionen in Wohnungsbau gehen zurück

Gestützt werden könnte dieser Effekt durch einen Rückgang von Investitionen in den Wohnungsneubau. Die geplanten BauGB-Änderungen werden von vielen Vertretern der Immobilienwirtschaft, darunter auch der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA, als zusätzliche Investitionsbremse kritisiert, die zu mehr Engpässen beim Wohnungsneubau führe und somit für weitere Anspannungen im Markt sorge.

Die Bundesregierung verspricht sich von dem Gesetz eine verbesserte Bereitstellung von Bauland. "Ohne Bauland können wir keine neuen Wohnungen bauen. Überall dort, wo neuer Wohnraum entstehen soll, vereinfachen und beschleunigen wir die Prozesse, damit die Kommunen Bauland leichter aktivieren und Baugenehmigungen schneller erteilen können", sagte Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) bei Verabschiedung des Gesetzes.

Der Verband "Haus & Grund" sieht im Umwandlungsverbot die "Fortführung einer staatlichen Interventionsspirale". Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sei eine Alternative zur langfristigen Vermietung von Wohnraum. "Diese Alternative ist eine Reaktion auf Preiseingriffe, gestiegene Anforderungen und höhere Kosten in der gewöhnlichen Vermietung, sobald das Vermieten zu bürokratisch und nicht mehr auskömmlich ist."

Eigentumsfreiheit bedroht

Laut "Haus & Grund" berühre das Umwandlungsverbot die Eigentumsfreiheit in ihrem Kern. "Treffen zunehmende Mietpreisregulierungen auf die Anforderungen an eine klimaschützende und generationengerechte Modernisierung, können gerade private Kleinvermieter vielfach die Kosten der Bewirtschaftung nicht mehr durch die Mieteinnahmen decken." Wenn das Vermieten von Wohnungen nicht mehr wirtschaftlich sei, dürfe dem Eigentümer die Alternative des Einzelverkaufs von Wohnungen nicht genommen werden.

Die Regelung soll für alle Gebiete in Deutschland gelten, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Welche dies sind, sollen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung bestimmen können, befristet bis zum 31.12.2025.

Dem Deutschen Gewerkschaftsbund (DGB) geht das Gesetz hingegen nicht weit genug. Die neuen bau- und planungsrechtlichen Kompetenzen der Kommunen reichten nicht aus, "um die Spirale der weiter steigenden Bodenpreise zu durchbrechen”, sagte DGB-Vorstandsmitglied Stefan Körzell. Die erschwerte Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen befürwortet der DGB. Allerdings hätten die Länder Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen bereits angekündigt, sich nicht an die Umwandlungsbremse zu halten. Hier werden die Mieter laut DGB "im Stich gelassen". str

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