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Steuertipp Steuerrisiko: Wenn der Betrieb eine Immobilie des Ehegatten mietet

Um Haftungsrisiken zu vermeiden, kommt es in der Praxis häufig vor, dass nicht der Unternehmer die Immobilie für seinen Betrieb kauft, sondern der Ehepartner. Doch Vorsicht: Wird eine Miete vereinbart, die unter der ortsüblichen Miete für vergleichbare Immobilien liegt, kann der Werbungskostenabzug beim vermietenden Ehegatten anteilig gekürzt werden. Dabei schießt das Finanzamt regelmäßig über das Ziel hinaus, wie der Bundesfinanzhof nun bestätigte.

Keine Sonderregelung für Vermietung für Betrieb

Sicherlich kennen Sie die Regelung, wonach es steuerlich nicht beanstandet wird, wenn die vereinbarte Miete nur 66 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. In diesem Fall bleibt es beim 100-prozentigen Werbungskostenabzug. Doch aufgepasst! Diese Sonderregelung gilt nur, wenn eine Immobilie zu privaten Wohnzwecken vermietet wird (§ 21 Abs. 2 EStG). Bei Vermietung einer Immobilie für den Betrieb des Ehegatten, gilt diese Regelung nicht.

Beispiel: Die Ehefrau erwirbt privat eine Lagerhalle und vermietet diese für 1.000 Euro pro Monat an das Einzelunternehmen ihres Ehemanns. Das Finanzamt stellt fest, dass die ortsübliche Miete jedoch bei 1.500 Euro pro Monat liegt. Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zieht die Ehefrau von den Einnahmen in Höhe von 12.000 Euro Werbungskosten in Höhe von 18.000 Euro ab. Der Verlust von 6.000 Euro wird mit anderen Einkünften steuersparend verrechnet.

Folge: Da die vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt, sind die Werbungskosten prozentual zu kürzen. Die vereinbarte Miete beträgt 66,66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Aus diesem Grund kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug ebenfalls auf 66,66 Prozent. Abziehbar sind dann also nur noch 11.999 Euro Werbungsosten (18.000 Euro x 66,66 Prozent). Unter dem Strich bleibt also kein verrechenbarer Vermietungsverlust mehr übrig, sondern ein Überschuss von einem Euro (Einnahmen 12.000 Euro abzüglich Werbungskosten 11.999 Euro).

Bundesfinanzhof weist Finanzamt in Schranken

Findet der Prüfer des Finanzamts keine vergleichbare Immobilie und damit keine vergleichbare ortübliche Miete, schätzt er die ortsübliche Miete einfach oder lässt sich von einem Gutachter eine Vergleichsmiete ermitteln. Doch aufgepasst: Wird die Vergleichsmiete nach der so genannten EOP-Methode ermittelt, können Sie sich gegen die Feststellungen des Finanzamts wehren. Denn der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass nach der EOP-Methode ermittele Vergleichsmiete im Besteuerungsverfahren nicht herangezogen werden darf (BFH, Urteil vom 10. Oktober 2018, Az. IX R 30/17; veröffentlicht am 20. Februar 2019).

Bei dieser Methode wird ermittelt, welche Miete oder Pacht auf Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Mieter oder Pächter im Durchschnitt erwirtschaftet werden kann.

Praxis-Tipp: In der Urteilsbegründung wurde ausgeführt, welche Möglichkeiten das Finanzamt bei Zweifeln an der Ortsüblichkeit der vereinbarten Miete hat. Das sind insbesondere folgende Möglichkeiten:

  • Ein ortskundiger Sachverständiger oder Makler schätzt die ortsübliche Miete.
  • Kann das Finanzamt aufgrund der Schätzung der ortsüblichen Miete nicht überzeigend nachweisen, dass die vereinbarte Miete offensichtlich zu niedrig ist, darf es keine Kürzungen beim Werbungskostenabzug vornehmen.
  • Das Finanzamt ist also in der Beweislast, wenn unterstellt wird, dass die vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt.
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