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Home-Office Steuerfalle bei Vermietung des Arbeitszimmers an den Arbeitgeber

Mitarbeiter, die zum Teil auch im Home-Office arbeiten, können ihr häusliches Arbeitszimmer an den Arbeitgeber vermieten und so Steuern sparen. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs zeigt nun jedoch, dass bei dieser Praxis ein erhebliches Steuerrisiko droht.

Muss ein Arbeitnehmer einen Teil seiner Arbeiten im häuslichen Arbeitszimmer erledigen, kann er dafür einen Werbungskostenabzug in seiner Steuererklärung geltend machen. Das gilt jedoch nur, wenn er keinen anderen Arbeitsplatz hat. Hat er dagegen in der Firma ein Büro (= anderer Arbeitsplatz), erkennt das Finanzamt von den Kosten für das häusliche Arbeitszimmer keinen Cent als Werbungskosten an. Deshalb vermieten Arbeitnehmer das häusliche Arbeitszimmer regelmäßig an ihren Arbeitgeber. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs hat nun gezeigt, wo die Grenzen dieser steuerlichen Regelung liegen.

Vorteile der Vermietung des häuslichen Arbeitszimmers

Ein Arbeitnehmer muss in seinem häuslichen Arbeitszimmer noch Rechnungen schreiben oder Kostenvoranschläge ausarbeiten. Da er in der Firma ebenfalls ein Büro hat, kann er die Arbeitszimmerkosten in Höhe von 2.300 Euro steuerlich nicht als Werbungskosten geltend machen. Deshalb vermietet er sein Arbeitszimmer an seinen Arbeitgeber für 200 Euro Miete. Da sich das häusliche Arbeitszimmer in seinem Eigenheim befindet, kann er nun auch eine Abschreibung von 2.000 Euro pro Jahr vornehmen.

Folge: Der Arbeitnehmer erzielt durch die Vermietung seines Arbeitszimmer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Er muss seine Mieteinnahmen erklären (2.400 Euro) und darf davon seine Aufwendungen für das Arbeitszimmer abziehen (4.300 Euro). Er erzielt also unter dem Strich Vermietungsverluste in höhe von 1.900 Euro. Diese Verluste können steuersparend mit dem Arbeitslohn verrechnet werden.

Fazit: Durch die Vermietung des häuslichen Arbeitszimmers an den Arbeitgeber haben sich die Arbeitszimmerkosten steuerlich ausgewirkt. Sowohl das Bundesfinanzministerium als der Bundesfinanzhof akzeptieren solche Vermietungen.

Gewerbeimmobilien: Bundesfinanzhof fordert Überprüfung der Überschusserzielungsabsicht

Doch fallen für das Arbeitszimmer sehr hohe Kosten an und damit sehr hohe Vermietungsverluste, kann es passieren, dass das Finanzamt die steuersparende Verlustverrechnung mit Hinweis auf ein aktuelles BFH-Urteil ablehnt (BFH, Urteil vom 17. April 2018, Az. IX R 9/17).

In einem Urteilsfall vermietete ein Arbeitnehmer (geboren 1945) an seinen Arbeitgeber das häusliche Arbeitszimmer (hier eine kleine Wohnung) und renovierte für rund 30.000 Euro das Bad in diesem Arbeitszimmer. Finanzamt und Bundesfinanzhof erkannten die Vermietungsverluste steuerlich nicht an. Die Begründung:

  • Da das Zimmer nicht zu Wohnzwecken vermietet wurde, liegt eine Gewerbeimmobilie vor.
  • Wird eine Gewerbeimmobilie vermietet, ist die Überschusserzielungsabsicht zu prüfen.
  • Das bedeutet, dass innerhalb der nächsten 30 Jahre steuerlich ein Totalüberschuss erzielt werden muss (es muss mindestens 1 Euro Gewinn entstehen).
  • Ergibt die Prognose, dass innerhalb dieses 30-Jahre-Zeitraums kein Totalüberschuss erzielt werden kann, geht man von einer fehlenden Gewinnerzielungsabsicht aus.
  • Das war wegen der hohen Renovierungskosten und wegen des hohen Alters des Arbeitnehmers der Fall. Es war klar, dass das Arbeitsverhältnis nicht mehr 30 Jahre laufen wird und dass insgesamt kein Überschuss aus der Vermietung erzielt werden kann.
  • Folge: Keine Anerkennung der steuerlichen Vermietungsverluste (= keine steuersparende Verlustverrechnung).

Fazit: Vermietet ein Arbeitnehmer also ein häusliches Arbeitszimmer an seinen Arbeitgeber, sollten sehr hohe Ausgaben für Renovierungen vermieden werden. Denn hier drängt sich die Vermutung auf, dass das Arbeitszimmer auf Kosten der Steuerzahler renoviert werden und zeitnah entweder selbst genutzt oder vermietet werden soll.

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