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Finanzierung von Immobilien Neues Immobilienkredit-Gesetz: Weniger Aufträge für Handwerker?

Ein neues Gesetz für Immobilienfinanzierungen sorgt für Unmut. Immobilien- und Bankenverbände fordern eine sofortige Nachbesserung. Auch für die Handwerksbranche hat die Novellierung des "Hypothekarimmobilienkredit-Gesetzes" womöglich unangenehme Folgen.

Ende März 2016 ist eine Neufassung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft getreten. Es handelt sich dabei um die Umsetzung einer neuen EU-Richtlinie in deutsches Recht. Kreditinstitute werden durch das neue Gesetz künftig verpflichtet, die Kreditwürdigkeit von Kunden genauer zu prüfen. Verbraucher sollen besser vor wackligen Finanzierungen geschützt werden.

Warum ein neues Hypothekenkredit-Gesetz?

Hintergrund der neuen EU-Richtlinie ist die globale Finanzkrise. Von 2007 bis 2008 haben massenhaft geplatzte Subprime-Immobilienkredite in den USA für einen beispiellosen wirtschaftlichen Abschwung gesorgt. In der Folge platzten auch in Spanien und Irland zwei Immobilienblasen. Eine der Hauptursachen solcher Immobilienblasen ist der massenhafte Ausfall von schlecht besicherten Krediten.

Die Folgen sind gravierend. Tausende Bürger sind zahlungsunfähig und verschuldet, Handwerksbetriebe und Bauunternehmen mussten Insolvenz anmelden und die Banken wurden mit Steuergeldern saniert. Ein Schock, von dem sich die Wirtschaft beider Länder nur sehr langsam erholt.

Bildet sich in Deutschland eine Immobilienblase?

Derzeit sind die Zinsen in ganz Europa auf einem historischen Tiefstand. Die Nachfrage nach Immobilienkrediten ist dadurch auch in Deutschland deutlich gestiegen. Im Schnitt gingen die Bauzinsen in den vergangenen sechs Jahren um mehr als drei Prozentpunkte zurück. Einige Institute geben das Geld unter bestimmten Bedingungen bereits für weniger als 1,2 Prozent heraus. Wer möchte angesichts solcher Zinsen nicht zum Hausbesitzer werden und sich künftig die Miete sparen?

Seit Jahren steigen die Eigenheimpreise in Städten wie Hamburg, Stuttgart, Berlin oder München auf bisher unbekannte Höchststände. Bildet sich in Deutschland eine Immobilienblase?

Die Experten sind in dieser Frage uneins. Viele rechnen allerdings damit, dass die Preise bald ihren Zenit erreichen. Mit einer Stagnation oder einem leichten Rückgang der Immobilienpreise sollte daher gerechnet werden.

Für einen Kollaps des gesamten deutschen Immobilien-Marktes gibt es dagegen bisher keinerlei Anzeichen. Die Ausfallraten bei Hypothekenkrediten sind gering. Die meisten Bauherren verdienen genug Geld und verfügen über genügend Rücklagen um ihre Tilgungen auch in schwierigen Zeiten leisten zu können. Für eine Volkswirtschaft wird es erst gefährlich, wenn zu viele Bauherren auf einmal zahlungsunfähig werden und die Banken in Schwierigkeiten geraten. Mit ein Grund hierfür ist die meist umsichtige Kreditvergabe deutscher Banken. Die Kreditwürdigkeit der Bauherren wird in der Regel gründlich geprüft. Eine Immobilienblase wie in Irland oder Spanien ist in Deutschland daher unwahrscheinlich.

Was dagegen sehr wohl möglich ist, sind sinkende Immobilienpreise und steigende Hypothenkenkosten. Für das deutsche Bau- und Handwerksgewerbe wären beides schlecht. Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus- oder eine Wohnung zu kaufen oder zu renovieren würde erst einmal die weitere Entwicklung abwarten. Die Neuaufträge würden in der Folge deutlich abnehmen.

Genau diese Entwicklung könnte jetzt durch das neue Gesetz beschleunigt werden, denn es sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Hypothekenkrediten zurückgehen wird und dass die Finanzierungskosten für viele Bauherren steigen. Sollten gleichzeitig die Marktpreise sinken, wären massive Auftragseinbrüche die Folge.

Guter Ansatz - übertriebene Umsetzung

Natürlich ist es wichtig, Immobilienblasen um jeden Preis zu verhindern. Ihre Folgen sind extrem, meist langwierig und führen gerade bei konjunkturabhängigen Handwerksbetrieben zu Insolvenzen. Und auf neue Bankenrettungen kann der deutsche Steuerzahler auch gerne verzichten. Insofern ist das neue Gesetz im Kern zu begrüßen. Denn auch in Deutschland steigt während einer konjunkturellen Flaute das Risiko, das Kreditnehmer ihre Tilgungen nicht mehr zahlen können. Wichtig ist dann, dass die Ausfallraten keinen systemgefährdenden Umfang annehmen.

Das Problem ist auch gar nicht die vorgesehene pedantische Prüfung der Kreditnehmer. Das Problem ist vielmehr, dass die neuen Regeln die Kreditinstitute zu verunsichern scheinen und das bestimmte Bevölkerungsgruppen von der Immobilien-Kreditvergabe künftig nahezu kategorisch ausgeschlossen werden könnten. Außerdem werden die Finanzierungskosten bei einigen Bauherren steigen.

So meldeten seit Inkrafttreten des Gesetzes bereits mehrere Sparkassenverbände im zweiten Quartal 2016 einen Einbruch der Immobilien-Darlehenszusagen um zehn bis zwanzig Prozent. Ein solcher dauerhafter Rückgang der Bau- und Renovierungsaufträge wäre natürlich auch für das Handwerk fatal. Bisher boomt die Baubranche noch. Da es eine zeitliche Verzögerung zwischen Kreditvergabe und Bau- bzw. Renovierungsauftragsvergabe gibt, kann sich dies in den nächsten Monaten aber ändern, wenn der Trend bestätigt wird.

Rückgang der Immobilien-Darlehen

Für die vorsichtigere Kreditvergabe gibt es zwei Ursachen. Zum Einen darf der Wert bereits vorhandener Immobilien jetzt nicht mehr als alleinige Absicherung herangezogen werden. Und zum Anderen müssen die Geldgeber künftig darauf achten, dass der Kunde den Kredit über die gesamte Laufzeit zurückzahlen kann.

Letzteres ist zwar nichts grundsätzlich Neues, denn Banken waren schon immer daran interessiert, dass ein Kreditnehmer seine Tilgungen leisten kann. Jetzt aber steigt das Risiko für die Institute, selbst in die Haftung genommen zu werden, wenn der Kredit in der Zukunft ausfällt. Die Banken erhöhen deshalb die Hürden, ans Geld zu kommen.

Probleme könnten vor allem junge Familien und Menschen mit befristeten Arbeitsverträgen erhalten. Bei jungen Paaren und Familien muss die Bank davon ausgehen, dass das Einkommen der Frauen wegen der Geburten zeitweise oder dauerhaft wegfällt, so dass nur noch das Einkommen des Mannes zur Kalkulation herangezogen werden kann. Selbst Zeitsoldaten mit einem Vertrag über 10 Jahre könnten demnach Schwierigkeiten bekommen, einen Kredit zu erhalten. Schließlich steht nicht fest, dass Sie im Anschluss an den Wehrdienst wieder eine Stelle finden. Von Freiberuflern und Selbstständigen ganz zu schweigen. Bekommen also künftig nur noch Beamte ein Haus finanziert?

Eine Zwangs-Berufsunfähigkeitsversicherung für alle Risiko-Gruppen wäre eine mögliche Maßnahme, mit der sich Banken absichern könnten. Diese Versicherungen jedoch sind teuer. Sie müssten so hoch angesetzt werden, dass auch die Tilgung der Hypothekenraten mit abgedeckt wären. Weitere 150,00 bis 400,00 Euro pro Monat sind dadurch für den Kreditnehmer als zusätzliche Belastung möglich. Die Kreditkosten steigen dann enorm.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Formulierungen im neuen Gesetz teilweise schwammig sind. Was genau bedeutet es, wenn im Gesetz steht: "Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann." Welche Informationen sind notwendig, angemessen und ausreichend?

In der Regel werden solche Unklarheiten durch Urteile nach und nach beseitigt. So lange aber Rechtsunsicherheit herrscht, kann das neue Gesetz dazu führen, dass Banken auf Nummer sicher gehen werden und bestimmte Personengruppen von der Hypothekenfinanzierung kategorisch ausschließen. Oder eben zusätzliche Sicherheiten verlangen. Beides führt zu einem Rückgang der Hypothekennachfrage.

Ganze Bevölkerungsgruppen künftig ausgeschlossen?

"Die Lage für Bankkunden hat sich erheblich verschärft und das unter dem Deckmantel 'Verbraucherschutz' ", so Manfred Asenbauer, Vorstand der Volks- und Raiffeisenbanken im Kreisverband Passau gegenüber dem Passauer Wochenblatt kritisch. "Die umfassenden Vorschriften lassen uns keinen Spielraum mehr. Die Bürokratie in Zusammenhang mit der neuen Richtlinie – übrigens verpackt in rund 50 Seiten Gesetzestext – macht uns das Leben schwer", so auch Vorstand Reinhard Allinger. Der Gesetzgeber habe es eindeutig versäumt, klare und eindeutige Vorgaben zu schaffen, mahnt die Kreisvorstandschaft einstimmig.

Die zweite Bestimmung der Richtlinie entfaltet ebenfalls eine negative Wirkung: Banken dürfen sich bei der Gewährung des Kredits künftig nicht mehr maßgeblich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie die Höhe des Kredits übersteigt. Die Folge ist, dass Verbraucher mit geringen laufenden Einnahmen ihre Kreditwürdigkeit verlieren, und zwar selbst dann, wenn sie in einer wertvollen Immobilie wohnen.

Letzteres kann vor allem für Rentner zum Problem werden. Wenn ein Rentnerpaar beispielsweise sein Haus altersgerecht umbauen möchte, muss die Bank davon ausgehen, dass der Kredit "voraussichtlich nicht innerhalb der statistischen Lebenserwartung" zurückgezahlt werden kann. Einige Banken könnten daher generell nur noch Darlehensnehmer von 60 bis 65 Jahren akzeptieren. Eine übertriebene Sicherheitsmaßnahme, da die Restschuld normalerweise durch einen Verkauf der Immobilie mindestens zu einem großen Teil finanziert werden könnte.

Verbände fordern Nachbesserung

In einem gemeinsamen Positionspapier fordern die bayerische Industrie- und Handelskammer, die bayerischen Handwerkskammern sowie mehrere bayerische Bankenverbände zügige Nachbesserungen. Im dem Schreiben vom Juni 2016 heisst es "Nur wenn der Bundesgesetzgeber das deutsche Umsetzungsgesetz zur EU- Wohnimmobilienkreditrichtlinie zügig korrigiert, können unnötige Einschränkungen der Kreditvergabe an bestimmte Verbrauchergruppen in Deutschland vermieden werden und Bürger Grund- und Immobilienvermögen auch weiterhin umfassend als Wirtschaftsgut nutzen."

Auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert den Gesetzgeber auf, bei der Umsetzung der EU-Richtlinie in nationales Recht nachzubessern. Aus Sicht des IVD stellt die Neuregelung eine verfassungswidrige Altersdiskriminierung dar, weil Menschen, die über 60 Jahre alt sind, keinen Kredit mehr bekommen. "Die seit März geltenden neuen Vorschriften zur Kreditvergabe verursachen große Unsicherheit. Der Gesetzgeber muss schnellstmöglich nachbessern. Hierzu würde es genügen, wenn er wie beschrieben die Regelung der EU-Richtlinie einfach wörtlich übernimmt", so IVD-Präsident Schick auf der Webseite des Immobilienverbandes.

Deutschland mit Nachholbedarf beim Wohneigentum

Die Quote der Immobilienbesitzer ist hierzulande noch immer deutlich geringer als im europäischen Vergleich. So lag Deutschland im Jahr 2014 laut Statistikportal Statista mit einer Wohneigentumsqoute von 52,5 Prozent auf den zweitniedrigsten Platz im europäischen Vergleich. Nur in der Schweiz ist die Quote niedriger. In den Problemstaaten Spanien und Irland lag die Quote dagegen bei 78,8 Prozent, bzw. in Irland bei 60,9 Prozent. Die Wohneigentumsquote bezeichnet den Anteil der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen an der Gesamtzahl aller Wohnungen. Um auf einen vergleichbaren Wert wie Spanien zu kommen, müssten in Deutschland ca. 15 Millionen weitere Eigenheime finanziert werden. Der Vergleich ist ein Indiz dafür, dass die Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland weniger hoch ist und die Banken bei der Hypothekenvergabe nicht nach dem Gieskannenprinzip arbeiten.

Das in Deutschland seit einigen Jahren mehr gebaut wird, ist grundsätzlich positiv. Mehr als 400.000 Wohnungen fehlen derzeit pro Jahr. Sollte sich herausstellen, dass die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie dazu führt, dass bestimmte Berufs- oder Altersgruppen jetzt keine Baufinanzierungen mehr erhalten, ist eine Nachbesserung oder Konkretisierung des Gesetzes daher anzuraten. Denn das neue Gesetz kann beschleunigen, was es eigentlich verhindern soll: Den Zusammenbruch des Immobilienmarktes in Deutschland.

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