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Hauskauf als Kapitalanlage Immobilienkauf zu Niedrigzinsen: Chance oder Risiko?

Es war noch nie so günstig, den Kauf der eigenen vier Wände zu finanzieren. Aber ist das wirklich ein guter Zeitpunkt, um zuzuschlagen? Worauf achten Profis und was muss bei der Nutzung von Immobilien als Vermögensbaustein beachtet werden?

Billiges Baugeld für unter ein Prozent jährlich und zehn Jahre Zinsbindung. 2010 war so etwas noch unvorstellbar, da waren Häuserbauer froh, ein Angebot knapp unter vier Prozent zu bekommen. Und vor 20 Jahren waren über sechs Prozent an der Tagesordnung. Aber die heutigen Traumkonditionen haben auch enorme Nachteile, denn mit den sinkenden Zinsen klettern die Preise.

Laut einer Studie des Immobilienmarktforschers vdp Research kostete zum Beispiel eine 100 Quadratmeterwohnung Ende 2010 in guter Münchner Lage noch rund 389.000 Euro im Schnitt. Zum Jahreswechsel 2020 lag der Durchschnittspreis bereits bei 772.500 Euro, eine satte Preissteigerung von 99 Prozent. Nicht überall war der Anstieg so extrem, aber der Trend zum teuren Betongold existiert deutschlandweit: Auf Zehn-Jahres-Sicht werden heute rund 60 Prozent mehr für selbstgenutzte Wohnimmobilien bezahlt. Also trotz guten Baugeldkonditionen doch besser mieten statt kaufen?

Wohnimmobilie fürs gute Gefühl

"Bei jeder selbstgenutzten Immobilie schwingt ein erhebliches Stück Emotion mit, denn man richtet hier sein privates Leben ein", weiß Peter Lackamp von der Kroos Vermögensverwaltung AG aus Münster: "Wer aus Renditeaspekten in Immobilien investieren will, wählt besser andere Wege." Mit Mieten statt Kaufen fährt man unter rein finanziellen Aspekten oft besser. Denn trotz der günstigen Baugeldkonditionen muss auch ein Kredit von mehreren hundertausend Euro irgendwann zurückgezahlt werden. Nur die gesparte Miete im Blick zu haben, greift da oft zu kurz.

In das Eigenheim muss regelmäßig investiert werden und für unerwartete Reparaturen und Co. sollte immer eine ausreichende Reserve vorhanden sein. Das gilt auch für Eigentumswohnungen und Co., die als Kapitalanlage für die Altersvorsorge erworben werden. Diese haben oft noch einen zusätzlichen Nachteil: "Viele Investoren neigen dazu, Immobilien ausschließlich im heimischen Umfeld zu erwerben", sagt Kroos-Experte Lackamp "bei veränderten Standortfaktoren kann dies zu massiven Vermögensschäden führen."

Fonds und Beteiligungen als Option?

In Zeiten von Niedrigzinsen und schwankenden Aktienmärkten erscheint Betongold aber trotzdem vielen als sichere Bank. "Wer nur kleinere Beträge investieren kann oder Immobilieninvestments international streuen will, für den können Fonds und Beteiligungen eine gute Option sein", sagt Ralph Kinnart, Relationship Manager bei B&K Vermögen GmbH aus Köln: "Aber natürlich muss hierbei beachtet werden, dass auch dieses Geld in der Regel länger fest liegt, auch bei den Konditionen muss man genau hinsehen."

Grundsätzlich ist derzeit sehr viel Kapital am Markt unterwegs und begehrte Lagen werden immer teurer. "Gleichzeitig leiden viele Branchen wie Einzelhandel, Gastro oder Hotels unter den Folgen der Coronapandemie und die Mieten, sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnimmobilienbereich, steigen seit Jahren langsamer als die Kaufpreise", warnt Immobilienfachmann-Kinnart. Betongold ist kein sicherer Selbstläufer und egal ob bei der günstigen Finanzierung des Eigenheims oder beim Erwerb einer Immobilie als Investment, sollte nicht alles auf eine Karte gesetzt werden.


Interview: "Historisch günstiges Baugeld ruhig nutzen"

Immobilienfinanzierung ist so preiswert wie noch nie. Sich diese guten Konditionen zu sichern, kann Sinn machen. Allerdings sollte ohne Zeitdruck und vernünftig kalkuliert werden, sagt Ralph Kinnart, Relationship Manager bei B&K Vermögen aus Köln.

DHZ: Bleiben die niedrigen Bauzinsen für immer oder müssen sich Häuserbauer beeilen?

Kinnart: Historisch betrachtet sind wir auf einem erstaunlich niedrigem Bauzinsniveau. Theoretisch könnte das dank des Minuszinsumfelds sogar noch weiter sinken. Von leichten Schwankungen abgesehen ist das kurzfristige Potential für spürbar höhere Kosten für Baugeld sehr gering. Kurz gesagt, es gibt wenig Grund zur Eile.

DHZ: Machen lange Zinsbindungen in so einer Situation überhaupt noch Sinn?

Kinnart: Gerade jetzt macht das für mich persönlich Sinn, denn so eine günstige Situation hatten wir noch nie. Wer jetzt die Chance hat, sich Konditionen mit 0,X Prozent langfristig zu sichern, sollte das tun. Denn steigen die Zinsen in ein paar Jahren auf zwei oder drei Prozent, was im historischen Vergleich immer noch niedrig wäre, würde man sich sonst ärgern.

DHZ: Z umindest regional scheinen die Immobilienpreise zu explodieren. Wie groß ist die Gefahr einer Preisblase?

Kinnart: In manchen sehr gefragten Gegenden sind die Preise wirklich in schwindelerregende Höhen geschossen, aber die Finanzierungspraxis der Banken orientiert sich meiner Erfahrung nach an realistischen Wertvorstellungen. Wer Mondpreise bezahlen will, muss das hierzulande in der Regel mit seinem Eigenkapital machen. Massenhaft faule Kredite wie in der US-Subprimekrise gibt es eher nicht.

DHZ: Was ist momentan der größte Fehler bei Immobilienfinanzierungen?

Kinnart: Gerade bei Investmentimmobilien ist es wichtig, auch die Lage potenzieller Mieter einzukalkulieren und man sollte sich möglichst nicht zu abhängig von einzelnen machen. Die Vermeidung von solchen und anderen Klumpenrisiken sollte trotz günstiger Finanzierungskondition immer ernst genommen werden.

DHZ: Betongold als wertstabiles Investment in schwierigen Zeiten, das klingt gut. Warum nicht alles so investieren?

Kinnart: Alle Eier in ein Nest zu legen, sollte man möglichst immer vermeiden, um Risiken zu streuen. Das gilt nicht nur für die Assetklasse Immobilien, sondern auch für Gold, Anleihen oder Aktien. Zusätzlich darf nicht unterschätzt werden, wer Geld in Beton steckt, kommt nicht sofort wieder dran. Müssen zum Beispiel bei größeren Erbschaften zeitnah Steuern gezahlt werden, kann man ohne liquide Reserven schnell in eine Situation kommen, unter Wert verkaufen zu müssen.

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