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Kaufpreis clever aufteilen Immobilienkauf: So sparen Sie Grunderwerbsteuer

Erwerben Sie eine Immobilie, muss neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer einkalkuliert werden. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Gut zu wissen: Das Finanzamt darf nicht automatisch Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis erheben, so die Aussage eines rechtskräftigen Urteils des Finanzgerichts Köln.

Grundsätze zur Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer wird nach § 1 Grunderwerbsteuergesetz nur auf Rechtsvorgänge fällig, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. Damit sind Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts nach §§ 93 bis 96 BGB zu verstehen. Gebäudebestandteile wie Heizungsanlagen, fest eingebaute Bad- und Sanitäreinrichtungen, Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Heizung sowie die Dacheindeckung gehören zum Grundstück.

Mit anderen Worten: Wird im Rahmen eines Grundstückskaufs eine Zahlung für andere Gegenstände geleistet, darf das Finanzamt keine Grunderwerbsteuer festsetzen.

Ein typischer Fall aus der Praxis

Das Ehepaar Müller erwirbt in Bayern ein Einfamilienhaus für 450.000 Euro. In dem Gebäude befinden sich eine Einbauküche im Wert von 15.000 Euro, eine Sauna im Wert von 3.500 Euro und ein großer Einbauschrank im Wert von 5.000 Euro. Im notariellen Vertrag wird a) nur der Kaufpreis von 450.000 Euro ausgewiesen oder b) ein Kaufpreis für die Immobilie in Höhe von 426.500 Euro und für andere Gegenstände im Wert von 23.500 Euro.

  Variante a: Kaufpreis ohne Aufteilung Variante b: Aufteilung des Kaufpreises
Bemessungsgrundlage 450.000 Euro 426.500 Euro
Grunderwerbsteuer Bayern (3,5%) 15.750 Euro 14.927 Euro
Spareffekt durch Aufteilung Kaufpreis   823 Euro

Fazit: Je höher der Grunderwerbsteuersatz des Bundeslandes ist, in dem Sie die Immobilie kaufen und je höher die Kaufpreisanteile für andere Gegenstände sind, desto höher fällte die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer aus.

Finanzbeamte ignorieren Aufteilung des Kaufpreises

In der Praxis ist es keine Seltenheit, dass Finanzbeamte die Kaufpreisaufteilung ignorieren und als nicht glaubhaft einstufen und somit die Grunderwerbsteuer auch auf Gegenstände erheben, die mit der Immobilie gekauft werden.

In einem Urteilsfall suchte ein übereifriger Sachbearbeiter des Finanzamts sogar im Internet nach dem Wert der mitgekauften Einbauküche und der mitgekauften Markisen und kam zu der Auffassung, dass die zugeteilten Kaufpreise für diese gebrauchten Gegenstände zu hoch waren. Folge: Die Grunderwerbsteuer wurde auf den kompletten Kaufpreis fällig. Dagegen wehrte sich der Immobilienkäufer vor Gericht. Mit Erfolg.

Die Richter des Finanzgerichts Köln stellten mit rechtskräftigem Urteil klar, dass das Finanzamt bei Zweifeln an der Höhe der mitgekauften Gegenstände in der Beweislast ist. Vergleichswerte aus Internetplattformen sowie die Ermittlung des Werts anhand amtlicher Abschreibungstabellen lehnten die Richter ab (FG Köln, Urteil vom 8. November 2017, Az. 5 K 2938/16; FG Köln Online im Juli 2018).

Das bedeutet mit anderen Worten: Nur wenn solche Gegenstände direkt nach dem Immobilienkauf für deutlich geringere Preise verkauft werden und das Finanzamt davon Wind bekommt, kann das Finanzamt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer höher ansetzen. In allen anderen Fällen, in denen keine überzogenen Kaupreise für Gegenstände festgesetzt werden, muss das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung bei der Grunderwerbsteuer akzeptieren.

Fazit und Praxis-Tipp

Beim Kauf einer Immobilie sollten Käufer also detailliert aufschlüsseln, wie sich der Kaufpreis zusammensetzt. Diese Kaufpreisaufschlüsselung sollte unbedingt im Notarvertrag erfasst werden. Nur so lässt sich Grunderwerbsteuer sparen.

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