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Wohn- statt Gewerbeimmobilien Immobilienausblick: Worin sich 2021 ein Investment lohnt

Die Corona-Pandemie verstärkt Trends wie Homeoffice oder Onlineshopping. Das beeinflusst auch den Ausblick auf die Immobilienmärkte in diesem Jahr.

"In den vergangenen Jahren konnten Anleger mit Immobilien kaum etwas falsch machen", sagt Rainer Laborenz von Azemos Vermögensmanagement in Offenburg, "denn aufgrund des immer niedrigeren Zinsniveaus sind in fast allen Marktsegmenten die Preise geklettert."

Zwar ist auch in diesem Jahr mit anhaltend niedrigen Zinsen zu rechnen, womit die Nachfrage nach Sachwerten wie Immobilien hoch bleiben dürfte. Allerdings verstärkt die Corona-Pandemie auch einige bestehende Trends, die erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben könnten.

Laut dem Handelsverband HDE zum Beispiel gingen die Umsätze im stationären Handel von März bis Mai 2020 um zehn Prozent zurück, während der Onlinehandel im Gegenzug 20 Prozent mehr umsetzte. "Das trifft den stationären Einzelhandel ins Mark und ich kann mir schon vorstellen, dass wir 2021 verstärkt Insolvenzen sehen werden", stellt Wolfgang Köbler von der KSW Vermögensverwaltung fest. "Ich rechne bei Einzelhandelsimmobilien deshalb mit sinkenden Preisen und Renditen."

Nachfrage nach Büroflächen könnte sinken

Aber auch der Büromarkt ist betroffen. So arbeiteten laut dem Datenanbieter Statista vor Corona 61 Prozent der Menschen im Büro und nur 39 Prozent zeitweise zuhause. Jetzt hat sich das Verhältnis umgekehrt. Und 80 Prozent der Arbeitsplätze könnten Heimarbeitsplätze sein. Dass dieses Modell Schule macht, kann sich Rainer Laborenz gut vorstellen. "Einerseits haben viele Mitarbeiter die Vorzüge des Homeoffice schätzen gelernt, andererseits sehen die Firmen, dass es funktioniert und sie zugleich Kosten einsparen", sagt er.

Langfristig geht er deshalb davon aus, dass die Nachfrage nach Bürofläche zurückgeht, was sich dann negativ auf dieses Segment auswirken würde. Ebenso beurteilt das Wolfgang Köbler. "Noch stellen wir zwar keine sinkenden Preise durch den Homeoffice-Trend fest. Ich glaube auch nicht, dass es einen massiven Einbruch, so wie ihn manche Experten vorhersagen, geben wird", sagt er. Mit Preisrückgängen und sinkenden Renditen sollten Anleger hier aber auf jeden Fall rechnen.

Optimismus bei Wohnimmobilien

Etwas optimistischer beurteilen die Experten dagegen den Wohnbereich. "Natürlich unterstützt das niedrige Zinsniveau den Markt für Wohnimmobilien", macht Köbler klar. Zudem verweist er darauf, dass gerade in den Metropolen die Nachfrage noch immer das Angebot übertreffe. "Preisrückgänge können wir aktuell in diesem Segment noch nicht feststellen und ich gehe auch für 2021 nicht davon aus", erklärt der Experte weiter.

Anlageprofi Laborenz schließt – zumindest kurzfristig – nicht aus, dass die sehr expansive Geld- und Fiskalpolitik Wohnimmobilien einen Schub verleiht. Dagegen ist er längerfristig auch hier eher skeptisch. "Sie müssen bedenken, dass wir nach Corona, wenn die massive staatliche Unterstützung zurückgefahren wird und das Insolvenzrecht wieder in Kraft tritt, mehr Unternehmenspleiten und in der Folge eine steigende Arbeitslosigkeit sehen werden", sagt der Experte. "Dann wird die Zahl derer, die bereit und in der Lage sind, hohe Preise und Mieten für Wohnungen zu bezahlen, abnehmen."

Die Preisanstiege der vergangenen Jahre dürften deshalb auch bei Wohnimmobilien erst einmal vorbei sein. Zudem verweist Köbler auf die politische Seite. "Wie zuletzt in Berlin kann schon möglich sein, dass Immobilieneigentümer von regulatorischer Seite weiter beschnitten werden und die finanziellen Belastungen, Stichwort Grundsteuer, eher steigen", sagt er. "Immobilienanleger sollten das ebenfalls berücksichtigen."

Mit anderen Worten: Die goldenen Zeiten am Immobilienmarkt, in denen sinkende Zinsen und eine steigende Nachfrage die Preise zum Teil massiv nach oben getrieben haben, scheinen also erst einmal vorbei zu sein. Wer jetzt in Immobilien investiert, muss Chancen und Risiken eines Objekts deshalb sehr genau abwägen.

Interview: "Bei offenen Immobilienfonds überwiegen derzeit die Risiken"

Einige offene Immobilienfonds haben sich in der Krise gut gehalten. Dennoch rät Wolfgang Köbler, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung, im Interview zur Vorsicht.

DHZ: Herr Köbler, sind offene Immobilienfonds derzeit ein sicherer Hafen?

Köbler: Da diese Fonds überwiegend in Gewerbeimmobilien investiert sind, also in Büros, Einzelhandelsflächen, Logistik und Hotels, sind sie es mit Blick auf 2021 nicht.

DHZ: Worin liegen die Gründe?

Köbler: Seit 2008, als etliche offene Immobilienfonds in schwerwiegende Probleme gerieten, müssen die Bestände dieser Fonds laufend bewertet werden. Wenn es nun 2021, insbesondere im Bereich Einzelhandel, vermehrt zu Insolvenzen kommt, müssen Anleger mit Abwertungen bei einzelnen Fonds rechnen.

DHZ: Wie stark können solche Abwertungen ausfallen?

Köbler: Das ist kaum abzuschätzen. Sie müssen bedenken, dass Logistik wegen des Booms beim Onlineshopping stark nachgefragt wird und dort die Preise eher steigen, während der Einzelhandel und die Hotellerie leiden. Und wie sehr sich der Trend zum Homeoffice auf den Büromarkt auswirkt, ist noch unklar. Das heißt, wie stark es einen Immobilienfonds trifft, hängt davon ab, wo er investiert ist. Bei Immobilienfonds, die zum Beispiel hohe Risiken im Einzelhandelsbereich aufweisen, dürften die Abwertungen höher ausfallen.

DHZ: Sie raten also von Investments in offenen Immobilienfonds derzeit eher ab?

Köbler: Ja. Denn ein Privatanleger kann nicht abschätzen, wie groß die Risiken in einem solchen Fonds wirklich sind. Wer die Möglichkeit hat, sollte lieber in eine Wohnimmobilie investieren. Dort dürfte sich der Markt in nächster Zeit zumindest stabil entwickeln.

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