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Endfälliges Darlehen und Fondssparplan Immobilie finanzieren: Alternative mit Risiko

Immobilienkäufer mit Mut zum Risiko können über sogenannte endfällige Darlehen und Fondssparpläne Geld sparen. So funktioniert’s.

Ob Wohnhaus, Mietwohnung oder Firmengebäude – angesichts der niedrigen Zinsen hält der Immobilienboom weiter an und die Deutschen bauen und kaufen, was der Immobilienmarkt so hergibt. Dabei nutzen die meisten noch immer den klassischen Bankkredit und zahlen Monat für Monat Zinsen und Tilgungsraten. Doch es geht auch anders.

Wie funktionieren endfälliges Darlehen und Fondssparplan?

Die Alternative zum sogenannten Annuitätendarlehen lautet: endfälliges Darlehen. Dabei zahlt der Immobilienkäufer erst am Ende der Kreditlaufzeit die Tilgungssumme ab und kann das angesparte Geld dann solange für sich arbeiten lassen. Während der Kreditlaufzeit werden dann lediglich die Zinsen fällig.

In der Regel wird die angesparte Summe dann in einen Fondssparplan investiert, da dieser – im Vergleich zu den meisten anderen Anlageformen – zu Zeiten des Niedrigzinses noch erheblich mehr Rendite verspricht. Nach zehn Jahren werden die Fondsanteile verkauft und das angesparte Vermögen wird zur Kredittilgung eingesetzt.

Kreditmodelle im Vergleich: Ein Rechenbeispiel

Finanzexperte Ottmar Wolf, Vorstand der Wallrich Wolf Asset Management AG in Frankfurt, rechnet ein Finanzierungsbeispiel vor: Bei einem Immobilienkauf werden für den Käufer 300.000 Euro fällig, die er als Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 60 Prozent Beleihung für etwa 0,9 Prozent Zinsen finanziert. Ausgehend von einer jährlichen anfänglichen Tilgungshöhe von fünf Prozent ergibt sich dann eine Belastung von 1.475 Euro pro Monat. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von rund 143.000 Euro.

Bei einem endfälligen Darlehen liegen die Zinsen in der Regel etwa 0,1 Prozent über dem Niveau vergleichbarer Annuitätendarlehen. In diesem Beispiel werden bei einem Zinssatz von 1,0 Prozent also 3.000 Euro im Jahr beziehungsweise 250 Euro im Monat fällig, die an die Bank gezahlt werden müssen. Übrig bleibt ein freier Betrag von etwa 1.225 Euro im Monat.

Lohnen kann sich diese alternative Form der Finanzierung dann, wenn der Anleger laut Ottmar Wolf den Betrag in ausgewogene Mischfonds investiert. „Bei einer angenommenen durchschnittlichen Rendite von fünf Prozent pro Jahr ergibt sich nach zehn Jahren ein angespartes Vermögen von rund 187.200 Euro“, erklärt er. Zieht man davon die Abgeltungsteuer ab, verbleibt ein Betrag von rund 176.210 Euro, der zur Tilgung des Darlehens eingesetzt werden kann. Damit bleibt nach zehn Jahren eine Restschuld von rund 124.000 Euro übrig – und somit ein Vorteil von gut 19.000 Euro gegenüber dem Annuitätsdarlehen.

Welche Nachteile und Risiken bergen endfälliges Darlehen und Fondssparplan?

Nachteile kann dieses Immobilienfinanzierungs-Modell für all jene haben, die sich nicht ständig mit dem Finanzmarkt beschäftigen wollen und Risiken scheuen. Denn diese gibt es durchaus. Das Geschäft mit Fonds ist kein stabiles und so geht es über das Jahr immer wieder rauf und runter mit den Gewinnen und Verlusten. Wer noch keine Erfahrung mit Fondsgeschäften hat, kann sich so auch schnell verunsichern lassen und gegebenenfalls überhastet seine Fondsanteile verkaufen, wenn diese gerade Minus machen. Dann bleibt für einen selbst auch nur der Verlust übrig.

Zudem kann heute niemand vorhersagen, wie sich der Finanzmarkt entwickelt und wie lange die versprochene Rendite des Fonds Bestand hat. Eine Garantie hat der Verbraucher dabei nicht. Annabel Oelmann, Vorstand der Verbraucherzentrale Bremen rät deshalb privaten Selbstnutzer von der Finanzierungsform über endfällige Darlehen eher ab.

Oelmann warnt, dass das Modell keine garantierten Ablaufleistungen vorsieht. Ihrer Ansicht nach kann ein Fondssparplan im Einzelfall als Alternative zu den herkömmlichen Finanzierungsformen interessant sein – auch aus steuerlichen Gründen. Das Modell sei aber für Selbstnutzer in der Regel nicht geeignet. dpa

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