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Recht Gesetzgeber unterstützt Gewerbemieter

Coronabedingte Beschränkungen gelten als Fall der Störung der Geschäftsgrundlage. Abgesehen von einer gewissen Symbolik wird die Verhandlungsposition der Mieter jedoch nicht gestärkt. Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen.

Coronabedingte Eingriffe des Staates in den Betrieb eines Gewerbemieters können eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen. Zudem gilt ein Beschleunigungsgebot für coronabedingte Mietstreitigkeiten. Das hat der Bundestag im Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens am 17. Dezember 2020 beschlossen.

Was gilt jetzt für Gewerbemieter?

  • Sind gewerblich genutzte Mietflächen infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, wird angenommen, dass sich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Das bedeutet: Es kann ein Fall der sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Absatz 1 BGB) vorliegen. Ausdrücklich erfasst sind, neben Mietverträgen, auch Pachtverträge.
  • Gerichtsverfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht wegen staatlicher Covid-19-Maßnahmen sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Ein früher erster Termin soll spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Stärkere Verhandlungsposition der Gewerbemieter?

Bei der Neuregelung ging es dem Gesetzgeber insbesondere darum, die Verhandlungsposition der Gewerbemieter zu stärken und so die Vergleichsbereitschaft zu fördern. In der Praxis hätte teilweise Unsicherheit über die Möglichkeiten der Vertragsanpassung bestanden. Auch sei berichtet worden, dass sich insbesondere Immobilienfonds gegenüber Mietanpassungsverlangen der Mieter sehr zurückhaltend gezeigt hätten. Daher habe sich der Gesetzgeber zu einer Klarstellung genötigt gesehen – so die Gesetzesbegründung.

Abgesehen von einer gewissen Symbolik wird die Verhandlungsposition der Mieter jedoch nicht gestärkt. Die Neuregelung begründet weder einen automatischen Anspruch des Mieters auf Anpassung seines Mietvertrags, noch regelt sie, unter welchen Voraussetzungen eine Anpassung verlangt werden kann. Die gesetzgeberische Zielsetzung wird daher verfehlt.

Rechtlicher Hintergrund – pacta sunt servanda

Schon im Römischen Recht galt der Grundsatz, dass einmal geschlossene Verträge zu erfüllen sind. Eine nachträgliche Anpassung kommt daher nur in Ausnahmefällen in Betracht. Neben der Veränderung wesentlicher Umstände, ist außerdem erforderlich, dass die Veränderung der Umstände für die Parteien unvorhersehbar war, dass die Parteien bei Kenntnis der Umstände den Vertrag so nicht geschlossen hätten und dass dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Diese weiteren Voraussetzungen bleiben von der gesetzlichen Neuregelung gänzlich unberührt und sind weiterhin von den Mietern darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.

Rechtsprechung häufig zugunsten der Vermieter

Bislang tendierte die Mehrheit der Landgerichte dazu, einen Anspruch auf Mietanpassung infolge einer Störung der Geschäftsgrundlage abzulehnen. Dabei vertraten die Gerichte die Auffassung, dem Mieter sei es zumutbar, an der vertraglichen vereinbarten Mietzahlung festzuhalten. Die Entscheidungen beruhten auch darauf, dass der Mieter das unternehmerische Risiko trage, mit seinem Geschäft Gewinne zu erwirtschaften. Ein Mangel der Mietsache wurde regelmäßig deshalb abgelehnt, weil die staatlichen Maßnahmen nicht an den Zustand der jeweiligen Immobilie anknüpften.

Auswirkungen für die Praxis

Da sich außer einer Klarstellung an der Rechtslage nichts geändert hat, wird sich auch an der vermieterfreundlichen Praxis der Gerichte nichts ändern. Zwar lässt sich aus der Gesetzesbegründung ableiten, dass der Gesetzgeber das Risiko pandemiebedingter Schließungsmaßnahmen nicht bei den Mietern verortet. Die allgemeine Risikoverteilung bleibt jedoch unberührt.

Es wird daher, wie bisher, auf eine Interessenabwägung zwischen den Mietparteien im Einzelfall hinauslaufen. Hierbei wird es maßgeblich darauf ankommen,

  • ob der Mieter die Mietsache trotz Schließung nutzen kann: etwa für die Abfertigung von Online-Bestellungen oder sonstige Außerhaus-Lieferungen,
  • in welchem Verhältnis die Dauer der staatlichen Beschränkung zur Mietzeit steht,
  • wie sich die wirtschaftliche Lage des Mieters darstellt
  • und in welchem Umfang der Mieter wirtschaftliche Unterstützung, wie Kurzarbeit, Ausgleichszahlungen oder Hilfskredite in Anspruch nehmen konnte.

Gewerberäume geschlossen – Was tun?

Wenn ein Mieter seinen Mietvertrag anpassen will, insbesondere die Miete reduzieren, muss er darlegen, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind – in Bezug auf den Mietvertrag und in seiner Person. Dies muss er gegebenenfalls beweisen. Dazu wird der Mieter relevante Informationen über seine Einkünfte, auch solche außerhalb der Mietsache, sowie seine Wirtschafts- und Finanzlage offenlegen müssen. Darüber hinaus wird er darlegen müssen, in welchem Umfang er staatliche Unterstützungsleistungen erhalten oder sich ohne Erfolg darum bemüht hat.

Vorsicht vor unrechtmäßigen Mietreduzierungen. In solchen Fällen drohen eine (außerordentliche) Kündigung und Schadensersatzansprüche des Vermieters.

Die Lösung wird meist eine vorübergehende Mietreduktion und/oder Stundung sein. Eine vorzeitige Aufhebung eines langfristigen Mietvertrags kommt in der Regel nicht in Betracht.

Schönnenbeck

Philipp Schönnenbeck ist Rechtsanwalt und Partner bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland. Er begleitet Investoren bei Immobilientransaktionen, immobilienbezogenen M&A-Transaktionen, Immobilienfinanzierungen und Projektentwicklungen. Zudem berät er zum Asset Management und gewerblichen Mietrecht.

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