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Versicherung Gebäudeversicherung: Darauf müssen Sie achten

Dass Gebäude versichert werden sollten, ist wohl jedem klar – aber längst nicht jeder geht damit so sorgfältig um, wie es notwendig wäre. Welche Vorschriften Versicherte beachten sollten, damit die Versicherung im Schadensfall zahlt.

Dieser Artikel ist Bestandteil des Themenpakets Versicherung: Was Sie wirklich brauchen

Auseinandersetzungen mit Versicherungsgesellschaften drehen sich besonders häufig um Versicherungen rund ums Gebäude, wo es naturgemäß um hohe Summen gehen kann. Allein im Jahr 2017 zahlten die deutschen Wohngebäudeversicherer 5,2 Milliarden Euro an ihre Kunden aus, wie die Zahlen vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft zeigen.

Häufig ist es ein zu laxer Umgang mit dem Thema, der zu Konflikten mit der Assekuranz führen. Wer unterschreibe, ohne sich wirklich mit dem Vertrag beschäftigt zu haben, dürfe sich nicht wundern, wenn im Schadensfall Makler und Versicherungen die Unwissenheit ausnutzen oder die Gerichte gegen ihn entscheiden, betont Jana Meister, Fachanwältin für Versicherungsrecht in Berlin.

Eine Einschätzung, die auch Martin Hacker vom Maklerservice transparent-beraten.de teilt. Umso wichtiger, so beider unbedingter Rat, sei ein besonnenes Vorgehen – zuerst beim Vertragsabschluss, dann während der Laufzeit und schließlich im Schadensfall. Und hierauf kommt es an :

Unterversicherung droht

Der erste Fehler, erklärt Manfred Seidl, Abteilungsleiter Allgemeine Versicherung – Betrieb bei der Münchener Verein Versicherungsgruppe, passiere oft schon bei Vertragsabschluss, "wenn der Wert des Gebäudes nicht richtig bestimmt wird". So ist es zum Beispiel ein verbreiteter Fehler, beim Kauf einfach die Versicherungssumme des Vorbesitzers zu übernehmen. "Das ist bequem", weiß Seidl, "aber oft wurde in der Zwischenzeit mehrfach renoviert, um- oder sogar angebaut. Da läuft man dann schnell in eine Unterver­sicherung."

Daher sein unbedingter Rat: Vor dem Abschluss gemeinsam mit der Versicherung den Wert ermitteln. "Denn haben wir den selbst bestimmt, können wir hinterher nicht diskutieren." Ein sehr wichtiger Tipp, wie auch Juristin Meister betont. Und sie fügt noch hinzu, dies auch gut zu dokumentieren. "In der Police muss stehen, wer den Wert ermittelt hat und was genau eingeschlossen war." Das bedeutet, auch Nebengebäude zum Beispiel sollten exakt aufgelistet sein. Und wichtig: Auch alle Vorschäden müssen angegeben ­werden.

Ebenso ist es wichtig, den Geschäftszweck genauestens zu definieren. Gibt es hier Unklarheiten oder Abweichungen, kann auch dies zum Verlust des Versicherungsschutzes führen, erläutert Martin Hacker und macht auf einen weiteren Punkt aufmerksam: die Vertragsgestaltung. Plakativ ausgedrückt, heißt das: Immer auch das Kleingedruckte lesen und vor Abschluss immer mehrere Angebote einholen, nicht nur bei den Preisen, auch bei den Bedingungen. Denn hier gibt es durchaus bedeutende Unterschiede, wie in der Vergangenheit verschiedene Vergleichstests gezeigt haben.

Ein aus Hackers Sicht ganz wesentlicher Punkt ist dabei die Versicherungsleistung bei grober Fahrlässigkeit. Es gibt Verträge, bei denen hier im Versicherungsfall auf eine Kürzung verzichtet wird. Im privaten Bereich ist dies in den besseren Tarifen mittlerweile sogar fast üblich – und das bis zur vollen Versicherungssumme. Im gewerblichen Bereich dagegen ist eine Mitversicherung der groben Fahrlässigkeit in der Regel nicht bis zur vollen Versicherungssumme möglich. Aber auch hier, so Hacker, sollte auf eine möglichst hohe Deckungssumme bei grob fahrlässiger Schadensverursachung geachtet werden. 

Gefahrerhöhungen anzeigen

Doch auch wenn der Vertrag korrekt abgeschlossen wurde, heißt dies nicht, dass sich Gebäudebesitzer nun entspannt zurücklehnen können. Denn alle Veränderungen, Versicherungen sprechen von Gefahrerhöhungen, müssen angezeigt werden. Auch hier spielen An- und Umbauten, Renovierungen und Ähnliches natürlich eine große Rolle.

Auch eine veränderte Nutzung wirkt sich aus. Wird beispielsweise in einem Wohnhaus plötzlich mehr als 50 Prozent gearbeitet oder erhöht sich in einem Betrieb der Publikumsverkehr, hat dies Auswirkungen auf den Versicherungsschutz. Mehr Kunden oder mehr arglos weggeworfene Kippen etwa erhöhen die Brandgefahr – so die nachvollziehbare Rechnung der Versicherer. Im Geschäftsalltag denken jedoch die wenigsten bei Veränderungen sofort an Versicherungspolicen.

Ebenso, betont Versicherungsmann Seidl, sei es – gerade im gewerblichen Bereich – wichtig auf die Einhaltung von Sicherungsvorschriften insbesondere im Brandschutz zu achten. Gebe es genügend Feuerlöscher etwa oder seien alle Fluchtwege frei. Zwar kann, schon bei Vertragsabschluss, so der Tipp von Martin Hacker, auch auf eine möglichst. geringe Kürzung der Versicherungsleistung bei Nichteinhaltung von Sicherheitsvorschriften geachtet werden. Trotzdem ist dieser Aspekt nicht zu unterschätzen.

Tritt ein Schaden ein, kommt es ebenfalls darauf an, besonnen zu reagieren und den Schaden exakt zu bestimmen. Dabei besonders wichtig: Niemals vorschnell handeln. Wer beispielsweise nach einem Wasserschaden oder Brand Zerstörtes sofort entsorgt, kann später Probleme bekommen. Auch hier, wissen Experten, biete die Versicherung oft ihre Unterstützung an. Je größer der Schaden, so der einhellige Rat, umso sinnvoller kann es sein, neutrale Gutachter hinzuzuziehen.

Gebäudezweck nicht ändern

Außerdem wichtig im Brandfall: Gebäudeversicherungen enthalten immer eine Wiederherstellungsklausel. Sie besagt, dass ein Anspruch auf Auszahlung des Neuwertes nur dann besteht, wenn das wiederaufgebaute Gebäude nach Art und Zweck dem abgebrannten entspricht. Das neu errichtete Gebäude muss etwa dieselbe Größe haben wie das zerstörte und gleichartigen Zwecken dienen. „Das Geld der Versicherung darf nicht dazu genutzt werden, das Gebäude bei der Wiedererrichtung auf Kosten des Versicherers erheblich zu verbessern“, stellt Jana Meister klar. Wer sich hier nicht auskennt, macht schnell Fehler.

Gebäudeversicherungen

Unterschieden wird zwischen Wohngebäudeversicherung (auch für teilgewerbliche Nutzung unter 50 Prozent) und Firmengebäudeversicherung. Im Rahmen beider Versicherungen sind standardmäßig die Gefahren Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel versichert. Optional können weitere Bausteine hinzugebucht werden, z.B. Elementarschäden: Dazu zählen Überschwemmung, Hochwasser, Stark­regen, Hagel, Sturm, Erdbeben, Lawinen etc.

Im privaten Bereich werden hier oft Komplettpakete geschnürt, entweder alle Elementarschäden oder alle Schäden, die mit Wasser zu tun haben. Letzteres ist heutzutage fast allerorts zu empfehlen, auch wenn man weit von Gewässern entfernt wohnt, viele Schäden entstehen durch Stark­regen – und der kann überall auf­treten.

Im gewerblichen Bereich sind mitunter auch einzelne Bausteine buchbar, hier gilt es gut abzuwägen. Lawinen oder Erdbeben beispielsweise sind nicht überall zu erwarten.

  • Glasbruch: Hier raten Experten, gut abzuwägen, in normalen Gebäuden rechnet sich dies meistens nicht.
  • Mietverlust: Wer vermietet, kann sich zusätzlich gegen Mietverlust ab­sichern.
  • Unbenannte Gefahren: Neue Policen fassen unter diesem Punkt Gefahren zusammen, die bisher noch nicht benannt sind. Von Experten durchaus empfohlen.

Weitere Versicherungen

  • Haftpflicht: Eine Haftpflichtversicherung schützt Immobilienbesitzer vor den Schadensansprüchen Dritter. Sie tritt ein, wenn sich zum Beispiel ein Dachziegel oder eine Treppenstufe lösen und jemand verletzt wird. Eigenheimbesitzer erhalten diesen Schutz durch ihre private Haftpflicht. Besitzer von Gewerbeimmobilien müssen hier eine separate Police abschließen.
  • Inventar: Möbel oder Maschinen müssen ebenfalls separat versichert werden. Privatleute benötigen hierzu eine Hausratversicherung, Gewerbetreibende eine Inhaltsversicherung.
  • Photovoltaikversicherung: In der Wohngebäudeversicherung sind Photovoltaikanlagen heute in der Regel gegen die üblichen Gefahren mitversichert. Nur Diebstahl muss separat abgesichert werden. Aber Vorsicht: B ei älteren Verträgen unbedingt noch einmal nachsehen. Im gewerblichen Bereich wird in der Regel eine spezielle Police benötigt.
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