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Wohnatlas 2016 Immobilienpreise: In welchen Städten es in Zukunft teurer wird

Bevölkerungswachstum und Immobilienpreise hängen eng zusammen. In welchen der 36 größten Städte Deutschlands es bis 2030 teurer wird, zeigt eine aktuelle Postbank Studie.

In mehr als 80 Prozent der deutschen Großstädte haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser in den vergangenen zehn Jahren nach oben entwickelt. Spitzenreiter ist München mit einem Anstieg des Quadratmeterpreises um 95 Prozent.

Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt und die Preise am Immobilienmarkt hängen eng zusammen, wie die neueste Studie der Postbank "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt" zeigt. So lässt ein Bevölkerungsanstieg um ein Prozent die Preise für Eigentumswohnungen in Städten im Schnitt um 3,5 Prozent steigen, bei Einfamilienhäusern um fast 2 Prozent.

Doch mit den Wachstumsraten der letzten zehn Jahre ist es möglicherweise schon bald vorbei. Mit dem demografischen Wandel schrumpft auch die Anzahl der Stadtbewohner. Sind in den vergangenen zehn Jahren noch zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werden es bis 2030 nur noch zwei von fünf sein - den Zuzug durch Flüchtlinge bereits eingerechnet. Ohne diesen wäre es sogar nur ein Drittel.

In vielen Städten mildern neue Mitbürger, denen nach dem Asylverfahren ein Bleiberecht und damit eine Perspektive gewährt werden, den Bevölkerungsrückgang zumindest ab. Vor allem der Osten kann laut der Studie vom Zuzug durch Flüchtlinge profitieren, während er in prosperierenden Städten - im Osten und im Westen - Engpässe auf dem Immobilienmarkt noch verstärken wird.

Prognose: Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen

Der frühere Spitzenreiter München mit gut zwölf Prozent Bevölkerungswachstum in den vergangenen zehn Jahren bringt es unter Einbeziehung des zu erwartenden Zuzugs von Flüchtlingen in den nächsten 15 Jahren nur noch auf ein Plus von 1,6 Prozent. Bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen lässt das eine bevölkerungsbedingte Steigerung von 4,4 Prozent bis 2030 erwarten. "Insgesamt werden die Preise in München voraussichtlich stärker steigen, da auch das rasante Wachstum der vergangenen fünfzehn Jahre in der Bayernmetropole nur zu 73 Prozent auf das Bevölkerungswachstum zurückgeht", erläutert Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung bei der Postbank. Faktoren wie die Erschließung von Neubaugebieten, der Ausbau der Infrastruktur oder die Ansiedlung großer Unternehmen beeinflussen die Preise zusätzlich. Welche Städte mit der größten Preisentwicklung auf Basis der Bevölkerungsentwicklung rechnen müssen, zeigt die Bildergalerie. Die restlichen 16 Städte sind in der Tabelle abgebildet.

In diesen Städten wird es teurer werden

Ranking Stadt Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose* Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen**
11 München 1,58 % 4,39 %
12 Dresden 1,57 % 4,06 %
13 Leipzig 1,38 % 3,40 %
14 Köln 1,22 % 3,38 %
15 Bremen 0,48 % 0,21 %
16 Hannover -0,11 % -1,35 %
17 Karlsruhe -0,87 % -4,21 %
18 Mainz -0,95 % -4,31 %
19 Augsburg -1,51 % -6,41 %
20 Braunschweig -1,91 % -7,67 %
21 Frankfurt a.M. -2,05 % -8,12 %
22 Bielefeld -2,49 % -9,59 %
23 Dortmund -2,56 % -9,84 %
24 Kiel -3,14 % -12,16 %
25 Essen -3,62 % -13,54 %
26 Münster -3,66 % -13,69 %
27 Mönchengladbach -3,98 % -14,81 %
28 Saarbrücken -4,47 % -17,75 %
29 Bochum -4,65 % -17,17 %
30 Wuppertal -4,85 % -17,86 %
31 Erfurt -5,07 % -19,13 %
32 Rostock -5,84 % -22,91 %
33 Duisburg -6,00 % -21,90 %
34 Gelsenkirchen -8,93 % -32,14 %
35 Halle (Saale) -10,41 % -38,00 %
36 Chemnitz -13,47 % -48,58 %

* Annahmen zur Flüchtlingsprognose siehe Absatz "Hintergrundinformationen"
** Prognostizierte Preisentwicklung auf Basis der angenommenen Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingszuzug; Veränderungen des Verkaufspreises in Euro pro Quadratmeter

Bedarf an Wohnfläche wächst

In allen 36 untersuchten Städten sind laut Studie die Immobiliengrößen pro Haushalt in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. Wurde im Jahr 2005 noch auf 71,8 Quadratmetern gewohnt, sind es jetzt im Schnitt 73,3 Quadratmeter. Bis 2030 wird die Wohnflächennachfrage in drei Viertel der untersuchten Städte weiter steigen, prognostiziert die Studie der Postbank.

Grund für die erhöhte Wohnflächennachfrage in Städten sind die steigende Anzahl von Haushalten, insbesondere Single-Haushalten, sowie der Wunsch nach mehr Wohnraum. "Der steigende Wohnflächenbedarf wird vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ankurbeln", erklärt Postbank Experte Dieter Pfeiffenberger.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt"

In der Postbank Studie "Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt" wurden die 30 größten deutschen Städte sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören analysiert.

Im Fokus der beschriebenen Analyse standen die Bevölkerungsentwicklung unter Berücksichtigung des Zuzugs von Flüchtlingen, die Preisentwicklung von Wohneigentum und Mieten sowie die Entwicklung der Wohnflächennachfrage. Die gesamte Studie, Detailinformationen zur Prognose und die gesamte Liste der 36 größten Städten sind online abrufbar. dhz

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