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Ein Haus als Altersvorsorge lohnt sich nicht immer Immobilien als Altersvorsorge: Kann passen – muss aber nicht

Landläufig gelten Immobilien als sichere Altersversorgung. Aber stimmt das auch? Die Fachwelt sieht die Sache differenzierter.

Bäckermeister Peter K. war sich sicher. Das Geschäft läuft gut und eigentlich hatte er geplant, seine Eigentumswohnung zu verkaufen und das Geld in die Anzahlung eines Hauses zu investieren. Doch inzwischen ist der 45-jährige Familienvater unsicher geworden. Freunde seiner Eltern versuchen gerade, ihre Wohnung zu verkaufen, um in ein Seniorenheim umzusiedeln – und tun sich schwer. Ein Freund, ebenfalls Immobilienbesitzer, hat die Möglichkeit, 100 Kilometer entfernt eine Werkstatt zu übernehmen. Aber auch er wird sein Haus nicht los. Seitdem fragt sich K.: "Wäre eine Immobilie wirklich eine gute Altersvorsorge?"

Klaus Morgenstern, Sprecher des Deutschen Institutes für Altersvorsorge (DIA), ist sich ebenfalls sicher. Sicher darin, dass es eine einfache Antwort auf K.s Frage nicht gibt. Zwar rechnen gerade im Moment besonders Bausparkassen gerne vor, dass sich angesichts der niedrigen Zinsen mit der gleichen Summe, die jemand für Miete aufbringt, auch eine eigene Immobilie finanzieren lässt. Und dass bei selbstgenutzten Immobilien dann zusätzlich noch der Staat mit Wohnbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Riesterförderung mithilft. Doch so einfach, wie die Rechnung scheint, ist sie nicht immer. Morgenstern: "Immobilien sind eine Form der Altersvorsorge, keineswegs die Form."

Hohes Klumpenrisiko, wenn das Geld im Haus steckt

Ob sich K. richtig entschieden hat, hängt von vielen Faktoren ab. Dabei die wichtigsten: die eigenen Lebensträume, die Anlagestrategie und der Kaufort des Hauses oder der Wohnung – und letztlich auch die finanziellen Mittel. Wer sein gesamtes Geld ins eigene Wohnhaus steckt, unterliegt einem enormen Klumpenrisiko. Muss er dann kurzfristig verkaufen, kann dies zu enormen Verlusten führen.

Aber auch wer langfristiger plant, aber so kalkuliert, seine Immobilie bei Renteneintritt zum Zwecke der Konsumfinanzierung zu verkaufen, muss genau aufpassen, wie Prof. Axel Börsch-Supan, Direktor des Max-Planck-Institutes für Sozialrecht und Sozialpolitik, betont. Immobilien sind seiner Meinung nach vor allem dann eine gute Altersvorsorge, "wenn man möglichst lange nach Renteneintritt darin wohnen bleibt."

Allgemein gilt: Die Zeiten, in denen die Nachfrage nach Wohnraum konstant stieg, und damit auch die Preise, sind vorbei. Das zeigte schon 2014 eine Studie des Marktforschungsinstitutes Empirica. Inzwischen sieht es je nach Region vollkommen unterschiedlich aus. Gut entwickeln tun sich ausschließlich sogenannte LILA-Lagen. Investitionen lohnen, wo es schön ist (L wie Landschaft), wo man gut hinkommt (I wie Infrastruktur), wo etwas geboten wird (L wie Lebensqualität) und wo man einen Job findet (A wie Arbeit).

Vorhersagen über Marktentwicklung sind schwierig

Interessant ist, dass demnach nicht nur westdeutsche Städte attraktiv sind. Auch im Osten und auf dem Land gibt es LILA-Lagen. Derzeit! Denn letztlich ist es extrem schwer vorauszusagen, wie sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln wird.

Einige Ökonomen gehen davon aus, dass sich die schrumpfende Bevölkerung grundsätzlich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken wird. Andere halten dagegen, dass die Menschen älter werden und in kleineren Haushalten leben. Das werde die Nachfrage zumindest nach Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen konstant halten. Und völlig unklar ist, welche Auswirkungen der aktuelle Zuzug auf den Markt haben wird.

Ein ganz wichtiger Rat an Immobilienbesitzer lautet denn auch, den Wert nicht aus dem Auge zu verlieren. Sinken die Preise dramatisch und ist klar, dass man die Immobilie nicht langfristig bewohnen möchte, kann ein Ende mit Schrecken mitunter die bessere Lösung sein, meint auch DIA-Experte Morgenstern.

Einig sind sich die Experten in dem Punkt, dass es in jedem Fall falsch ist, 100 Prozent seines Anlagevermögens in eine Immobilie zu stecken – auch wenn die meisten Häuslebauer gerade dies tun. Auch mit vermieteten Immobilien ist man in einer solchen Situation niemals auf der sicheren Seite. "Zahlen dann die Mieter nicht oder stehen größere Reparaturen an, fehlen die monatlichen Erträge auf das eingesetzte Kapital", erläutert auch die Stuttgarter Finanzberaterin Barbara Rojahn. Hinzu kommt, dass Immobilien sich in verschlechternden Wohnlagen vielleicht überhaupt nicht mehr vermieten lassen.

Erst mieten, dann vielleicht kaufen

Bäcker K. übrigens hat Glück. Inzwischen hat er recherchiert, dass seine Wohnlage derzeit nicht zu den potentiellen Schrumpfungsregionen zählt. Seine kleine Wohnung wird er also erst einmal behalten und vermieten. Das Haus für die eigene Familie wird jedoch zuerst gemietet und das übrige Kapital anderweitig investiert. Eine gute Lösung, findet auch Rojahn. Und in ein paar Jahren wird neu gedacht.

Fünf Tipps für den Immobilienkauf

1. Die Immobilie darf nie die ­einzige Altersvorsorge sein: Auch wenn die Immobilie im Alter abgezahlt ist, essen kann man sie nicht. Verkaufen vielleicht aber auch nicht.
2. Der Standort muss passen: Schrumpfungsregionen unbedingt meiden: empirica.de, dia-vorsorge.de
3. Immer so schnell wie möglich tilgen: Bei dem derzeitigen Zinsniveau sollte die Tilgung drei Prozent betragen. Die goldene Regel lautet: Beim Renteneintritt zu 90 Prozent schuldenfrei sein.
4. Zusätzlich Rücklagen bilden: Nicht nur Reparaturen werfen manchen Häuslebauer aus der Bahn. Das Leben hält auch andere Überraschungen bereit. Mindestens drei Monatseinkommen sollten daher so angelegt werden, dass sie jederzeit verfügbar sind.
5. Das Altwerden einplanen: Wer in seinem Haus alt werden will, sollte dies auch von Anfang an so planen. Achten Sie auf Barrierefreiheit und konstruieren Sie so, dass sich später eine Einbauwohnung abteilen lässt.

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