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Vorzeitiger Kreditausstieg BGH stärkt Kundenrechte bei Immobilienfinanzierung

Ein vorzeitiger Ausstieg des Kunden aus einem Immobilienkredit kann teuer werden. Der Bank steht eine Entschädigungszahlung für entgangene Zinsen zu. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun sichergestellt, dass manche Geldhäuser nicht zu viel kassieren.

Dank eines Urteils des BGH können Kreditnehmer künftig unter Umständen mit geringeren Kosten vorzeitig aus ihrer Immobilienfinanzierung aussteigen. Der Bundesgerichtshof kippte eine von Verbraucherschützern kritisierte Klausel in Darlehensverträgen – die Kunden würden dadurch unangemessen benachteiligt.

BGH: Sondertilgungsrechte müssen berücksichtigt werden

Konkret geht es um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die der Kreditnehmer dem Baufinanzierer für entgangene Zinsen zu zahlen hat. Bei der Berechnung sind danach auch Sondertilgungsrechte zu berücksichtigen, die erst in der Zukunft angefallen wären. Das kommt Kreditnehmern zugute. Sondertilgungsrechte bieten die Möglichkeit, über die monatlichen Raten hinaus Geld zurückzuzahlen. Für die Bank hat das einen Nachteil: Sie nimmt dann weniger Zinsen ein.

Die Sparkasse Aurich-Norden hatte versucht, diese Sondertilgungsrechte über eine Klausel im Vertrag auszuschließen. Nach Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg, die die Sparkasse verklagt hatte, ist das bei weitem kein Einzelfall. (Az. XI ZR 388/14)

Kunden sollten Verträge prüfen

Von der Entscheidung der Bundesrichter sind alle Verträge betroffen, in denen sich eine solche Klausel befindet." Verbraucher sollten nun prüfen, ob in ihrem Kreditvertrag eine Klausel steht, die die Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ausschließt", sagt Julia Rehberg von der Verbraucherzentrale Hamburg. 

Die Verbraucherschützer gehen davon aus, dass auch Kunden, die bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, von dem Urteil profitieren und Geld von der Bank zurückfordern können. Wie verbreitet eine solche Klausel in den Kreditverträgen ist, ist jedoch nicht bekannt.

Laut Deutschem Sparkassen- und Giroverband geht es nur um eine "Individualklausel, die die Sparkasse Aurich in ihren Vertrag aufgenommen hat." Ganz anderer Ansicht sind die Verbraucherschützer: Sie haben schon andere Sparkassen und eine Volksbank abgemahnt, aber auch Lebensversicherer wie etwa die Allianz und Ergo. Zehn Fälle nennt die Verbraucherzentrale Hamburg im Internet.

Passus in Verträgen der Sparkasse ungültig

Die Sparkasse Aurich hatte in ihren Verträgen festgeschrieben, dass einmal im Jahr außer der Reihe Schulden getilgt werden dürfen. Der beanstandete Passus lautet: "Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt."

Nach Rechtslage hat der Kunde der Bank bei vorzeitiger Kündigung die entgangenen Zinsen zu erstatten. Diese habe aber gar nicht mit den vollen Zinsen rechnen können, wenn Sondertilgungen möglich sind, urteilten die Richter. Denn dadurch verringert sich die Zinslast für den Kreditnehmer, der Kredit kann schneller zurückgezahlt werden.

Die "generelle Nichtberücksichtigung" der Sondertilgungsrechte führt nach Auffassung des zuständigen Senats zu einer "von der Schadensberechnung nicht gedeckten Überkompensation", die auch nicht an anderer Stelle ausgeglichen werde. Ob der Kunde tatsächlich vorhatte, außer der Reihe Geld zurückzuzahlen, und überhaupt die nötigen Mittel dafür hatte, spielt bei der Beurteilung keine Rolle.

Vorfälligkeitsentschädigung anstatt Verzugszinsen nicht möglich

In einem zweiten Fall entschieden die Karlsruher Richter, dass Banken säumigen Zahlern bei Kündigung des Immobiliendarlehens anstelle von Verzugszinsen nicht einfach eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen dürfen. Hier hatte die Kreissparkasse Böblingen zwei Darlehen von sich aus vorzeitig gekündigt und insgesamt knapp 90.000 Euro Entschädigung verlangt. Der Gesetzgeber habe aber grundsätzlich ausschließen wollen, dass nach Kündigung für die Schadensberechnung noch auf den Vertragszins zurückgegriffen werden kann. (XI ZR 103/15). dpa/dhz

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